Es la primera vez que compro una propiedad.  ¿Cómo serían los pasos de una compraventa tradicional?

No te preocupes.  Las cosas no son tan difíciles como parecen. Generalmente siempre las personas se acercan a la inmobiliaria con algún familiar o amigo que les inspira confianza, mas allá de la que deben depositar en el profesional interviniente.  Procuran  un ladero con experiencia previa. Si ese no es tu caso te comentamos cuales son los principios básicos que deberás seguir en la compra de un inmueble.

La compraventa se modela a traves de un proceso que el mercado ha consensuado y que lo dota de seguridad y practicidad.  Son eslabones fundamentales en una cadena que comienza cuando te interesa un inmueble.  Lo primero que debes hacer es reservarlo. Generalmente la gente deja un 5 % del valor que va a pagar por el inmueble, aunque no hay sumas determinadas. Puede ser mas o puede ser menos y en efectivo o cheques.   Hay quienes dejan mas y quienes se resisten incluso a dejar una reserva pretendiendo pasar directamente al paso siguiente, que es el Boleto de Compraventa. Asi no se trabaja. Y te explicare porque no es conveniente eludir la mecánica acostumbrada. 

Quien compra un inmueble generalmente lo hace con el ahorro de muchos años de sacrificio recurrente y/o tomando un credito hipotecario que restringirá los aspectos económicos de su vida en los proximos años.  Se trata de una decision importante sobre algo importante. Y en ese caso menospreciar la seguridad del proceso acostumbrado implica tomar riesgos que no son necesarios. Ni en la primera compra ni en las que le sucedan.

Cuando dejas una reserva, podras observar en el texto de la misma como se detalla no solo el precio de venta sino las condiciones que tendrá la futura operacion. La forma de pago;los plazos y los porcentajes en que deberas integrar ese dinero; que documentacion suscribes a cambio del dinero que entregas; en que condiciones lo haces;  el monto de la comision inmobiliaria y quien y de que forma asume los gastos de la escritura que permitirá que tu seas el titular absoluto de esa propiedad.   El dinero que tu dejas en reserva es en casi todos los casos “ad referendum” de la aprobacion del propietario y del normal proceso que debe imperar en una venta.   Si tu has hecho una oferta sobre el precio de lista y el corredor trasmite tu oferta sin conseguir un resultado positivo, la reserva vuelve a tu bolsillo dentro del plazo que se ha fijado para cerrar el negocio.  Si el propietario acepta expresamente tu propuesta y el dinero es percibido por el mismo, la operacion tiene principio de ejecucion, es decir, comienza el proceso que finalizará en la escritura.  

Es comun en estos casos fijar la firma del Boleto de Compraventa –el siguiente documento- dentro de los diez dias siguientes a la conformidad del propietario.  Desde el momento que el vendedor aceptó las condiciones del negocio, el corredor inmobiliario está obligado por las leyes que rigen el funcionamiento de su profesion a pedir informes al Registro de la Propiedad para evaluar si no existe algun impedimiento, que pesando sobre el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no la haga posible. 

¿Que son los informes?  Voy a comentartelo de manera coloquial, sin apelar a terminologia jurídica. De cada propiedad existe, por decirlo de algun modo, una ficha.  En esa ficha se describen aspectos jurídicos y técnicos del inmueble: se lo individualiza a traves de un numero de matrícula o de asiento y describiendo desde lo general a lo particular el lugar que ocupa dentro de los límites de un partido  (lo que se llama nomeclatura catastral); ademas se describe que origen tiene; cual fué el ultimo dueño registrado por esa reparticion oficial; mediante que medio adquirió la titularidad del 100 % o la parte que le corresponda; en que fecha lo hizo; en que escribanía; cuanto pagó; quien le vendio y otras referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al lugar asignado donde figuran los datos que mencionamos. En una de esas columnas se asienta, por ejemplo, si el propietario lo hipotecó; si hay un embargo por orden de algun juzgado y otros asuntos que supongan una restriccion que no permita disponer de la propiedad abiertamente.  Que aparezca algo no sería tan grave.  Lo grave es que no tuviera solucion y los profesionales de la venta estamos para eso.  Para ante la eventualidad, proceder con creatividad y oficio a solucionar los problemas si tenemos las herramientas adecuadas y mediando la participacion de un abogado.   En la segunda columna se anota cuando eso que esta entorpeciendo la compraventa fué solucionado.  Ese informe que “copia” la informacion que obra en esa ficha se llama “de dominio” porque nos testimonia todo lo referido a la propiedad.

Pero hay otro informe importante que debe solicitarse conjuntamente para obrar con seguridad al comprar.  Se llama de anotaciones personales porque es una “ficha” de identica entidad pero que se refiere a la persona del vendedor.  Si quien vende tuvo algun tipo de problema judicial tal vez resulte “inhibido” para disponer de su propiedad hasta que lo solucione.  Tambien en este caso, si aparece un problema puede no ser tan grave sino manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y dinero que permitan resolverlo en un corto plazo.

Si en ambos certificados no constan anomalías, entonces la operacion puede hacerse sin ningun tipo de problema.  No existen compraventas sin riesgos. Los riesgos son parte de la vida misma.  Lo que puede hacer un profesional de la venta, y lo hace, es minimizar hasta lo nimio todas las posibilidades y brindar a las partes un marco informativo que tutele la operacion. Los informes son el único instrumento que nos permitirá avanzar con la operacion de manera correcta.

Una vez que llegan los certificados se puede suscribir el Boleto de Compraventa.  ¿Que es el Boleto de Compraventa?  Es un documento que sustentando en las premisas ya acordadas en la reserva le otorga a la compraventa una jerarquia mayor, consolidando de manera irrevocable la voluntad del vendedor y del comprador.  Es es el paso previo para enviar toda la documentacion a la escribania que actuará.  En un Boleto de Compraventa generalmente se complementa lo dejado en la reserva hasta alcanzar un 30/ 40 %.  Hay casos puntuales en que pueden entregarse y recibirse sumas mayores, pero responden a casos muy particulares de la operacion y son las excepciones a la regla. Y nunca firmes un boleto con menos del 25 % del precio porque solo de esa manera, abonando ese porcentaje mínimo, si el vendedor entra en concurso o quiebra podrás oponer tu derecho frente a terceros.  De esa única manera salvarás lo que pusistes, y podras pedirle al juez de la causa que ordene te otorguen la escritura.- art. 1185 bis C.C.- 

Se firman tres ejemplares del Boleto de Compraventa, uno para cada parte y otro que el corredor dispondrá en manos del escribano.  Pero pueden rubricarse si es necesario mas ejemplares si una de las partes esta compuesta por mas de un miembro. Entregado el dinero, concluido el acto, el corredor cobrará su comision –en el radio se estila un 3 % del precio de venta a quien vende y un 4% a quien compra-  y extenderá un recibo no solo por los honorarios percibidos, sino ademas por toda la documentacion que el vendedor le facilite para llevarsela personalmente al escribano interviniente. Lo comun es que el vendedor deposite en manos del profesional: la ultima escritura; el o los planos; una factura de cada servicio e impuestos, al mismo tiempo que confeccionará una ficha con los datos personalísimos de los intervinientes para que la escribania tenga toda la documentacion necesaria para un eficaz desempeño en la gestion de la nueva escritura.

En muchos casos  las escribanias demandan que la inmobiliaria intervieniente comience a gestionar por orden y cuenta del vendedor el llamado “estado parcelario” que es una documentacion confeccionada por un agrimensor o ingeniero civil que exige la ley vigente.  Esta documentacion tambien es vital para que la escribania pida un certificado llamado comunmente “de catastro”. –ARBA-   Sin ella no hay catastro y sin catastro a la vista no se puede firmar la escritura.  Por eso algunas inmobiliarias, intentando brindar un servicio completo, ponen a disposicion del vendedor el agrimensor o ingeniero civil que generalmente pertenece a su staff. El tiempo que demanda un estado parcelario o cedula catastral –otro de sus nombres- es en promedio de 20 a 30 dias corridos y su costo es asumido normalmente –salvo convencion en contrario- por la parte vendedora.   A no dormirse, porque si bien los plazos que hay entre un Boleto de Compraventa y una escritura estan en el orden de los 60 dias administrativos la demora en la confeccion del estado parcelario puede complicar el normal desarrollo de la gestion del escribano.           

 

 

¿Qué impuesto tengo que pagar cuando vendo?

Al vender, cuando Ud. suscriba la escritura, deberá pagar el llamado Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, más conocido por sus siglas I.T.I conforme lo que describe la Ley 23.905.  Este impuesto lo pagan tanto personas físicas como sucesiones que estén en trámite y en cuyo proceso todavía no se halla expedido la Declaratoria de Herederos.  Quiere decir que si los herederos potenciales de un inmueble ceden onerosamente los derechos que les asisten en el proceso sucesorio antes de que salga la Declaratoria, deberán abonarlo.  ¿Cuánto es?  El uno punto cinco por ciento -1.5 %- del valor de venta o fiscal, de cualquiera de los dos el que resulte mayor. 

Ver en Digesto Normativo:  Ley 23.905

¿Puedo eximirme de pagarlo?

Hay una manera de eximirse que describe el articulo 14 de la Ley.  Si el vendedor enajena su única vivienda o lote para adquirir o construir otra con igual destino en el plazo de un año, contados desde el momento en que firmó la escritura de venta. Para que el escribano no le retenga el I.T.I deberá entregarle una constancia de exención que deberá proveersela la AFIP.  Tendrá que gestionarla personalmente en la dependencia de AFIP que corresponda a la jurisdicción del inmueble. Tarda no menos de 30 dias.  Asi que le recomendamos no se duerma.  Comience a gestionarla ni bien suscribió el Boleto de Compraventa. 

¿No hay más que ese impuesto? ¿No hay otros?

Hay otro impuesto que se tributa al vender, el impuesto a las ganancias. Está contemplado en la resolución general 3026 y sus modificaciones. Pero el vendedor paga uno solo.  O paga I.T.I o  paga ganancias.  Uno excluye al otro.  El impuesto a las ganancias lo pagan las personas jurídicas, es decir, las sociedades.  O las personas físicas cuando se trata de la primera venta de un inmueble afectado a Propiedad Horizontal.  Su monto es el tres por ciento -3%- del precio de venta o valuación fiscal –siempre el que resulte mayor- y se puede deducir de la declaración jurada del impuesto a las ganancias.  ¿Ud. quiere saber si puede eximirse?  Puede eximirse.  Pero no es fácil.  Porque solo puede hacerlo cuando se trata de reorganización de sociedades, empresas o explotaciones demostrables, ejerciendo la opción de reemplazo de un bien de uso. Para demostrarlo deberá contar con un certificado expedido por su contador.

 

 

¿Debo hacer algún trámite previo para vender un inmueble cuyo  valor supere una cantidad determinada?

 

Así es. Pero solo si la venta, previsiblemente, superara los $ 600.000.   Originalmente el monto no imponible era menor. Así lo informaba una Resolución General de la AFIP  -la 2371/08  que estaba en vigencia desde el 1º de Marzo del 2008-   que imponía a los propietarios de inmuebles cuyo valor de transacción superase los $ 300.000 –se entiende como valor consignado en la escritura de transferencia- a informar la futura venta.  Es un tramite que en términos técnicos-fiscales se denomina Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles –C.O.T.I-  Este trámite lo podrá realizar la inmobiliaria en la que Ud. decida colocar en venta la propiedad si Ud. la hubiera facultado a representarlo ante la AFIP.  El tramite informativo se podrá hacer vía Internet, telefónicamente o incluso mediante un mensaje de texto.   Posteriormente, antes de hacer la escritura de compraventa, la constancia emitida por la AFIP será entregada al escribano interviniente, quien la verificará y tendrá la obligación de testimoniar en el texto de la escritura el cumplimiento de esta observancia fiscal. Como dijimos, por una resolución posterior a la primigenia se eximió del trámite a todos los inmuebles menores de $ 600.000.-  

 

 

¿Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?

Cuando Ud. suscribe un Boleto de Compraventa tenga presente que habrá una clausula que mas o menos dice asi..”esta operacion se realiza libre de deudas o gravámenes, impuestos o servicios, los que deberan estar cancelados al momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio..”    El corredor inmobiliario no esta obligado a exigir que las deudas impositivas o por servicios  que pesaren sobre el inmueble esten canceladas al momento de suscribir el Boleto de Compraventa, ni esta obligado a informarlas. Mucho menos resultar tutor de un contrato suscripto entre adultos que se presumen responsables. Pero si tiene la obligacion de dejar claro que deberan sanearse toda deuda con anterioridad o en el mismo momento en que se firme la escritura.   Esta observacion es importante.  La seguridad del comprador es doble cuando se aclara esto en el boleto porque será la premisa que pondra en practica el escribano interviniente.  Si hay una deuda por impuestos de rentas, ABL municipal, o tendido de red de algun servicio,  el escribano le retendrá de lo que Ud. le pagará al vendedor las sumas suficientes para cancelarlo.  Sin embargo el escribano no tendrá injerencia en el tema servicios tales como consumo de agua, electricidad, gas, telefono, cable.  Generalmente los compradores y vendedores manejan estos items de manera informal.

 

¿Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber suscripto un Boleto de Compraventa y antes de suscribir la escritura?

Es una pregunta que uno por delicadeza no hace pero que en su intimidad le preocupa.  Claro, nadie asume el propio riesgo.  El riesgo siempre es de los otros.  Los corredores inmobiliarios poco podemos hacer ante la voluntad divina. Pero tratamos de minimizar todos los riesgos juridicos y tecnicos de una operacion, e incluso proveer soluciones eventuales, oficiosas,  cuando los condicionantes nos colocan ante el problema.  En 40 años nos ha pasado –gracias a Dios- muy pocas veces.  Pero ha pasado.  Entonces es bueno prevenirlo.  En estos casos es comun colocar una clausula en los boletos de compraventa que dice algo asi como “ ante el caso de fallecimiento o incapacidad de cualquier de las partes –pensamos en la muerte fisica, pero tambien cabe la incapacidad de hecho, por ejemplo, ante el coma- sus herederos o representantes legales deberan satisfacer todas y cada una de las clausulas dispuestas como expresa voluntad del que resultare incapaz o fallecido, debiendo legitimar su representacion legal en los tiempos mínimos que las leyes y los procesos acuerden para tales actos y como condicion para disponer de los derechos y hacer frente a la obligacion del incapaz o fallecido”. Ante la eventualidad apelamos a la buena fé de nuestros clientes, a la humanidad que nunca debe estar ausente en todo contrato. Seguimos adelante con la compraventa tratando de operar con creatividad y conocimiento, salvaguardando las premisas fundamenales de la operacion.  

Si el que me vende es casado... ¿Tiene que firmar su esposa/o  si o si?

Asi es. En nuestra legislacion la disposición discrimina entre aquellas cosas que son propias, individuales y otras que son compartidas.  Y todo lo que se compra siendo de estado civil casado se comparte.  Compartir significa que la disposicion de esa cosa –en este caso una propiedad- solo puede proceder si tiene el consentimiento de los dos conyuges.  Asi lo dispone el artículo 1277 del Codigo Civil llamado comunmente de asentimiento conyugal.  Al comprar si uno es casado, no hace falta la firma de los dos.  Pero al vender o hipotecar es necesario que los dos conyuges avalen lo que se va a hacer, pues entre los dos existe una sociedad conyugal.

 ¿Que significa que la reserva es “ad referendum”?

 Cuando Ud. se decide a comprar un inmueble debe dejar una reserva. Lo comun en plaza es tomar la misma “ad referendum” que significa que es condicional a la aceptacion del vendedor, o en algunos casos de la eventualidad que surjan inconvenientes no previstos y fueran obstáculos para que la operacion prosperara.  Deja de ser ad referendum cuando el vendedor recibió el dinero y presto su conformidad por expreso.  Ya no es una reserva, sino que tiene las particularidades de una seña. Y la seña implica que si el comprador se arrepiente, pierde la suma entregada. Si en cambio el vendedor se arrepiente luego de haberla rubricado, tiene que devolver el doble.

Pero en estos tiempos tan dificiles mucha gente solo puede llegar a su primer vivienda o a cambiar la que tiene si es asistida financieramente.  Son pocas las operaciones de contado  Y en este caso interviene un tercer actor en la negociacion: el banco. 

Todo banco le exige a sus clientes evaluar su capacidad crediticia y el inmueble con que afianzará la obligacion.  Cuando un cliente llega a la inmobiliaria ya tiene resuelto que cantidad el banco puede otorgarle en funcion de su capacidad de pago.  Pero otra de las condiciones para que el credito se efectivice es que el inmueble tenga un valor suficiente que permita afianzar la obligacion que tomará el comprador.   El banco necesita tasar la propiedad.  Quiere decir entonces que el prestamo que piensa otorgarle es condicional hasta tanto el inmueble no sea evaluado y cubra sus expectativas.

En este caso particular, cuando se toma una reserva, deberá aclararse que ademas de resultar la misma “ad referendum” del vendedor, tambien debe serlo “ad referendum” del Banco involucrado, porque si el banco evalúa que la propiedad no cubre el credito, la operacion no podrá realizarse.  Y en ese caso será necesario volver a fojas cero, devolviendole la suma percibida en la reserva al fallido comprador. 

¿Cuanto sale una escritura de compraventa?

Las compraventas no son todas iguales.  Hay casos particulares que tributan menos impuestos –sellados- que otros.  Es el caso de los que compran su primera vivienda, unica y de ocupacion permanente.  El fisco provincial en este caso les condona a los compradores los sellados que representan el 1.50 % del valor de la compraventa o la valuacion fiscal –el mayor de los dos-  o el valor de referencia o el valor para el acto que informe ARBA. 

Pero para no perder el animo docente que nos anima podríamos decir que toda escritura de compraventa normal, tributa los siguientes items:

1)     Impuesto de sellos.  En la provincia de Buenos Aires es del 3 % del valor que mencionamos y pagan mitad el vendedor y mitad el comprador.*

2)     Certificados de Dominio e Inhibiciones personales. -vendedor. 

3)     Estado parcelario o cedula catastral. –vendedor.

4)     Certificado de Catastro –ARBA-  vendedor.

5)     Certificados administrativos: agua corriente, municipal, redes. –vendedor.

6)     Liberaciones.  Es el trabajo de pagar lo que se deba en cada uno de esos rubros y prodecer a la inscripcion de su saneamiento. –vendedor.

7)     Sello. Matriz y testimonio.  Es la rúbrica del escribano, la confeccion del “original” de la escritura que quedará archivado en el protocolo y la expedicion del primer testimonio -”la primera copia”- que se depositará en manos del comprador – Esto lo paga el comprador.

8)     La inscripcion de la nueva escritura en el registro que es la confeccion de la minuta –“la ficha”; el tramite en el registro y el pago de la tasa de inscripcion -2 por mil-  Lo paga el comprador.

9)     Planilla AFIP – mitad comprador, mitad vendedor-

10)  Honorarios del escribano e IVA sobre honorarios. –Que generalmente es del 2 % del valor de la venta. Lo paga el comprador.

11)  Aportes a la caja notarial. -4 por mil del valor de la venta-  Lo paga el comprador.

* la mitad que corresponde al comprador, si es vivienda unica y de ocupacion permanente, estara condonada para determinado monto no imponible.

Cuando la venta es asistida financieramente por un banco habrá que agregar un item adicional. Se trata del “estudio del título”, o sea, revisar hacia atrás los antecedentes dominiales de la propiedad, para saber si no hubo en un pasado inmediato una donación que complicaría el sustento jurídico de la hipoteca.   Este estudio, como es necesario para asegurar la fianza del crédito en interés del banco,  lo paga quien es el beneficiario del crédito, o sea el comprador.

 

Como verá hay algunas cosas que tienen un valor fijo, según lo que cobren los gestores en plaza y en particular a cada escribano. Aquellos que tengan mayor volumen de trabajo, como en toda actividad,  recibirán seguramente una atención de parte de los gestores. Pero si la escribanía es muy grande, en contrapartida, deberá hacer frente al mayor costo que supone una estructura administrativa importante.   Y otros valores surgen de un porcentaje del valor que tenga el acto para el fisco.

 

Sacar el costo integro de una escritura de compraventa supone saber que monto representa cada item. Pero a fuerza de estimarlo para el común de nuestros clientes podríamos decir que el costo total de una escritura de compraventa esta por lo general, en la provincia de Buenos Aires, según las últimas actualizaciones del código fiscal, entre el 7 y el 9 % del valor de la venta. 

 

¿Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?

En pocas palabras podríamos decir que todo lo que suponga trabajar sobre la documentación el inmueble para enajenarlo en perfectas condiciones jurídicas y técnicas lo absorbe el vendedor.  Y todo aquello que suponga asumir la nueva titularidad y registrarla lo abonará el comprador.  La parte del comprador, en cuanto a escritura de compraventa, siempre será mayor que la del vendedor. 

¿Quien designa al escribano que interviene?

Si la operacion es de contado, lo designa el comprador. 

Si la operacion es con saldo de precio y el saldo de precio lo financia el vendedor, entonces será el vendedor el que tenga el derecho de elegir el escribano. 

Si la compraventa es de contado pero el comprador se asiste financieramente con un banco o toma un credito particular por escribanía, la escritura hipotecaria se otorgará ante el escribano designado por la persona fisica o juridica que financia.  Generalmente, por pragmatismo, si es un banco, entonces hace todo el escribano del banco: la escritura de compraventa y la hipotecaria. 

Si se trata de un depto a estrenar, entonces la escritura de compraventa la hará el escribano designado por la constructora.  Y si la compra de ese mismo departamento es financiada por un banco, entonces el escribano elegido por la constructora hará la escritura de compraventa y el escribano del banco la escritura hipotecaria. 

Es importante aclarar que cuando hablamos de dos escrituras pueden o no ser dos ejemplares independientes.  A veces van juntas, en un mismo cuerpo –en un mismo texto de corrido- Se dispone en el texto  la escritura de compraventa primero y la hipoteca despues.   

 

¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?

Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. Pero si Ud. decide otorgar la escritura en una jurisdicción que no sea la que pertenezca al inmueble o una al menos aledaña, será engorroso el proceso.  Supóngase que Ud. vive en Misiones y firma ante un notario de su provincia una escritura de compraventa de un inmueble en la provincia de Buenos Aires.  Puede hacerlo, sin ninguna duda.  La validez del título es nacional.  Pero el notario de Misiones deberá recurrir a los oficios de un gestor particular que  “traiga la escritura”  desde aquella provincia a inscribirlo al Registro de la Propiedad en La Plata. Y cualquier observación que haga el registro sobre las formas intrinsecas del título –se inscribe provisionalmente por 180 dias- será de incomoda solución.  Lo mejor es designar un escribano de la misma jurisdicción del inmueble. 

 

¿ Qué pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?

Si el vendedor o comprador fuera una persona jurídica y no fisica, el profesional deberá remitirse a verificar la documentación que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta. Es comun en estos casos requerirle al vendedor/comprador la escritura constitutiva de la sociedad, el Acta Social que habilitó el proceso de venta/compra, el Poder Especial o gral otorgado para que el representante legal de la firma actúe en nombre de los intereses de la empresa, y de ser necesario alguna documentacion complementaria.
 

¿Que es un poder?

Un poder es una documentacion que labrada en escritura publica permite que una persona –el apoderado-  actúe en nombre de otra –el poderdante- segun las facultades que la primera le hace concedido y expresamente determinado en el texto del poder.  Es lo comun cuando quien debe vender un inmueble esta imposibilitado de trasladarse al lugar donde se efectua la compraventa, o cuando una sociedad decide facultar a una persona fisica para que en su nombre asuma derechos y obligaciones. 

Los hay de varios tipos.  Los llamados simples son para un acto específico y por un plazo estricto. Tambien hay generales y amplios, de administracion y disposicion, de una o varias cosas, con alcance limitado o ilimitado, en las facultades y en el tiempo  –siempre teniendo en cuenta que la ley no disponga otra cosa para determinados actos-  Todos los poderes pueden revocarse y para hacerlo basta con una carta documento al apoderado y a la escribanía donde se suscribieron. Si un apoderado actua sabiendo que la facultad conferida le ha sido revocada precedentemente, de acuerdo a la gravedad del acto,  puede llegar a instituirse incluso una accion penal.

¿Que es un poder irrevocable?  ¿Y a que se llama poder post Mortem?

Un poder  irrevocable, coloquialmente, es aquel en el que no hay vuelta atras.  Y los hay incluso irrevocables “post mortem”  -aun despues del fallecimiento del que lo otorgó-  aunque en realidad, por principio general, en lo que a mandatos se refiere –y el poder es un mandato- todo poder cae con la muerte del poderdante.

Pero en el rubro inmobiliario son muy comunes ciertas situaciones que nuestras leyes contemplan como casos especiales, y en merito a tutelar derechos y obligaciones que tienen compradores y vendedores y sus efectos respecto a terceros, tutela excepciones a ese principio general.

Hay varios artículos de nuestro Código Civil que describen esta excepción al principio universal y que son los que contempla el artículo 1977 y otros cercanos y concordantes. En resumidas cuentas lo que estos artículos dicen es que la facultad conferida a un apoderado subsiste aun después de la muerte del poderdante cuando responda a cumplir con intereses comunes, recíprocos, entre el mandatario, el mandante e incluso terceros.  Esto es así porque la ley pretende, al considerar la excepción como válida, proteger a todos aquellos que han comprado de buena fé a titulo oneroso. Y si la ley no protegiera la representación del apoderado mas allá del deceso de quien otorgara el poder, estaría vulnerando la perfección de la voluntad del poderdante.

Pero vayamos a casos concretos.  Una persona compra a otra pero no tiene dinero para hacer la escritura en lo inmediato o no puede otorgarse en lo sucesivo por un viaje del vendedor u otro motivo oportuno.  En esos casos especiales lo corriente es suscribir un Boleto de Compraventa certificando las firmas del vendedor y el comprador –con lo cual se le otorga entidad a la rubrica de las partes-  y timbrarlo en el banco –sellarlo- para darle fecha cierta. En ese caso el cliente, en el futuro, habiendo pagado la totalidad del precio y detentando la posesión, si sucede una eventualidad,  podrá repeler la acción que se le inicie al que le vendió –ya que en el Registro de la Propiedad el que vendió seguirá manteniendo la titularidad- pues podrá demostrar que es comprador de buena fe a titulo oneroso.

¿Cuál es la  documentación me piden para colocar una propiedad en venta?

No solo por una cuestion de logica comercial, sino para prevenir eventualidades indeseables, nosotros requerimos de nuestros clientes que al disponer una propiedad en venta, simultáneamente con la firma de la autorizacion respectiva, nos faciliten una fotocopia simple del/los plano/s y de la escritura y a falta de ellas las fotocopias simples de la documentacion que testimonie su derecho sobre el bien.  Eso nos permitirá no tropezar, en la dinámica futura de la venta, con problemas indeseados y de dificil resolucion cuando el tiempo apremia.   Si existe un problema puede ser advertido con anterioridad tras un somero analisis de las fotocopias simples que obraran en nuestros archivos.  Nuestra política implica tener de cada propiedad una carpeta con las fotocopias de sus planos y escritura.  Aqui detallamos que documentacion –en fotocopia simple- sugerimos entregar:

-Galpon o Venta de vivienda en lote propio:  fotocopia plano y escritura.

-Depto en torre o casa en propiedad horizontal:  fotocopia de plano de obra, fotocopia de plano de subdivision,  fotocopia del reglamento de copropiedad y fotocopia de la escritura.

-Terrenos:  fotocopia de la escritura y una boleta de ABL/ARBA.

-Si se trata de un inmueble que esta en tramite sucesorio avanzado, ademas de lo mencionado, a fotocopia de la Declarataria de Herederos.

-Si se trata de un inmueble cuya sucesion aun no ha sido iniciada, fotocopia de la ultima escritura y el ultimo plano.   En este caso recomendamos gestionar la sucesion con los abogados adscriptos a nuestro staff. 

¿Se puede comprar o vender una casa que está en sucesión?

Todo puede venderse y todo puede comprarse aunque no de la misma manera, y en el caso particular de un inmueble cuyo titular ha fallecido y no se ha iniciado la sucesion o está en un estado primitivo –anterior a la declaratoria de herederos-  hacerlo supone asumir cierto tipo de riesgos que, es logico, tendran un correlato en el precio.  Ese riesgo se mensura en dinero y los que venden tal vez deban hacerlo por un precio menor al de plaza. Por otra parte, quien compra deberá ser avezado, capaz de evaluar desde el conocimiento el valor pecuniario de la eventualidad que asume. En sintesis, no es para el comun de la gente. Generalmente se dá entre vecinos cuya ansiedad y la cercania a la familia del causante les permite presumir lo que para otros, extraños a la intimidad familiar, seria dudoso. Puede ser un buen negocio para quien compra o una manera practica de desprenderse de un inmueble conflictivo y de mantenimiento costoso para los que venden.  Nosotros les recomendamos a nuestros clientes que  es procedente solo cuando la confianza es recíproca y grande.  Este tipo de compraventa se llama “Cesion de Derechos Sucesorios”.

Cuando alguien muere, el patrimonio del fallecido constituye lo que en terminos legales se denomina “acervo herededitario”.  Sus herederos tendran que validar ante la ley su pretension sobre ese patrimonio cumpliendo con los pasos legales previstos, es decir, hacer la sucesion. Mientras en el expediente sucesorio no se dicte “la Declaratoria de Herederos”, estas personas tendran sobre el patrimonio del difunto una porcion ideal, imprecisa.  La transmision gratuita o onerosa de estos derechos ideales es lo que se denomina “Cesion de Derechos Sucesorios” y la ley exije que siempre se hagan por escritura publica.

La Cesion de Derechos Sucesorios tambien se utiliza como instrumento legítimo cuando en el curso de una sucesión, uno de los herederos tiene edad avanzada, y la potencialidad de su deceso podría complicar la actuacion de los coherederos.         

Pero por principio general la ley establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble.  Y si el titular registral de un inmueble falleció, sus herederos deberán hacer el juicio sucesorio respectivo para invocar su derecho legítimo e indubitable sobre el patrimonio del fallecido –que se llama causante-  frente a terceros.   Mientras no lo hicieren, como dijimos, tienen por simple presunción, un derecho inequívoco pero al mismo tiempo incierto. 

Muy contrariamente a lo que la gente supone una sucesión no es algo engorroso ni debería serlo si se cumplieran con las premisas que todo proceso judicial demanda.  Cuando una sucesión tarda “años” es porque ha seguido un camino excepcional, contradictorio. Una sucesión normal demora entre 12 y 18 meses.  A veces, dependiendo del abogado y/o del juzgado,  menos.

¿Que es concretamente una sucesión?

Una sucesión es un proceso judicial administrativo que nos permitirá transmitir los derechos patrimoniales de los difuntos a sus herederos, conforme lo prescribe la ley. 

El primer paso para iniciar una sucesión es reunir la documentación del o los fallecido/s y de la que fuera su familia, es decir,  partida/s de defunción/es;  libreta de matrimonio o acta de casamiento del o los fallecidos; partidas o actas de nacimientos de sus hijos; y si no hubiera hijos ni padres vivos(las dos primeras opciones en la distribución del patrimonio de un fallecido) entonces se deberá aportar documentación de idéntico talante que permita al juez suponer desde la fehaciencia documental quienes son los potenciales herederos de los causantes.

Una vez que el juez tiene a la vista la documentación que acredita el parentesco entre los causantes y sus potenciales herederos puede presuponer el vínculo que les permitirá a estos últimos  la adquisición de los derechos hereditarios. Pero no puede dejar de considerarlos potenciales hasta tanto cumpla con un paso que la ley le exige: la publicación de edictos para llamar a todos aquellos que crean tienen derecho al patrimonio del o los difunto/s  y que en principio, siguiendo la dinámica del proceso, por acción o por omisión, habrían sido  ignorados. 

Cumplida esta publicación de edictos –que demora 30 días- ahora esta en condiciones de tomar como válida su presunción y dictar la declaratoria de herederos, proveer el documento que testimonia que en merito a la legislación vigente y su debido proceso, los herederos de los difuntos son los que había previsto originalmente.  Es un paso sumamente importante en una sucesión porque la declaratoria de herederos testimonia legítimamente la potestad de un derecho.   En esta instancia puede venderse el inmueble ya que quien lo adquiera tendrá la certeza de comprárselo a aquellos que la ley ha individualizado  como herederos.   

¿Pero termina aquí la sucesión?  No.  Simplemente hemos dado un paso sustantivo, pero para perfeccionar ese derecho ante un registro público –en el caso del Registro de la Propiedad Inmueble- o lo que sería lo mismo en términos coloquiales, para poder firmar la escritura de compraventa,  debemos continuar el juicio sucesorio que, a partir de ahora,  nos obligará a desembolsar sumas importantes.   Los herederos no podrán suscribir la escritura a quien resulte comprador si no se cumplen con todos y cada uno de los pasos que se suceden a continuación.

El paso siguiente es el avalúo del patrimonio en juego.  La o las propiedades que estaban a nombre del o de los fallecido/s; autos; todo bien registrable –embarcaciones, avionetas- mas un porcentaje que la justicia dispone en un 10 % del patrimonio general y que se estima como valor contemplado para los bienes muebles –los no registrables- que seguramente tendrían el o los difunto/s.

Es importante aclarar que cuando hablamos de avalúo estamos hablando en términos de lo que esas cosas valen para el fisco, de su valuación fiscal, independientemente de lo que defina el mercado.   Y en mérito a poder determinar el valor fiscal de los inmuebles, en la provincia de Buenos Aires según la ley 10.707 se debe confeccionar un estado parcelario o cedula catastral –uno por cada inmueble- a través de los oficios de un ingeniero o agrimensor. Recién entonces podrá solicitarse el certificado de catastro –ARBA- para poder individualizar el valor de cada propiedad.

Sobre ese valor general se tributa un 2.20 % de tasa y un 10 % de ese 2.20 % de sobre tasa.  Se piden certificados a los registros respectivos y se puede solicitar al juez que ordene la inscripción de ese acervo a nombre de los herederos declarados.

Pero la inscripción aunque puede pedirse resultará improcedente si antes no se cumplen los pasos que siguen.  En principio, regular los honorarios del abogado interviniente que pueden oscilar entre un 7 y un 15 % del patrimonio en juego, siempre a criterio del juez. Por eso le recomendamos a nuestros clientes, para darle certeza a los números en juego, que antes de iniciar la sucesión suscriban con el abogado interviniente un convenio de honorarios fijo.  Esto quiere decir que, independientemente de lo que el juez regule, los herederos abonaran lo convenido privadamente con quien los represente.  Una vez que los herederos le abonen a su letrado los honorarios convenidos, este testimoniará en el expediente haber percibido los honorarios regulados –mediante un escrito llamado  “carta de pago”-  y deberá hacer sobre las sumas reguladas –no sobre lo percibido realmente-  los aportes a su caja de previsión social e ingresos brutos, cuya constancia son una simple boleta de depósito diminuta que se agregará al expediente.  Una vez cumplidos estos recaudos, el juez procederá a liberar la inscripción del patrimonio. 

Si los herederos se quedan con el inmueble lo común es inscribir sus derechos y registrar su titularidad por oficio y testimonio. El oficio es una carta que el juez de la causa dirige al Registro de la Propiedad ordenando se inscriba la sucesión.  El testimonio, como su nombre lo indica, son varias hojas que resumen todo lo actuado en el expediente, o sea, lo testimonian.  El testimonio con el sello de inscripción en la última carilla servirá para demostrar ante terceros la procedencia de su titularidad. Sirve a los fines prácticos –aunque no es lo mismo- que una escritura convencional.  Podríamos decir en lenguaje vulgar y a modo de ejemplificar el concepto que es “una escritura judicial”.

Si por el contrario ya tienen decidida la venta, lo habitual es hacerla por el sistema de “tracto abreviado” .  Este término, que puede parecer complicado, en realidad significa algo  muy simple.  Animados por el mismo ánimo docente y vulgar podríamos decir que el tracto no es otra cosa que  la redacción en el texto de la escritura de compraventa de todo lo actuado judicialmente.  Una síntesis que describe como los que se presentan a firmar la escritura como vendedores han adquirido la titularidad del bien y la transmiten  a modo de “puente”, salvando una instancia previa.    Esta modalidad permite agilizar los tiempos y embeber de celeridad el proceso de venta, pues inscribir primero la sucesión en el Registro de la Propiedad, esperar que salga inscripta y después proceder recién a otorgar la escritura de compraventa demanda varios meses y casi el mismo dinero.  En un tracto abreviado todo lo hace el escribano designado por el vendedor o el comprador.   Solo hay que pedir en préstamo el expediente al juzgado y presentárselo al escribano para que tome nota de lo actuado.  En algunos casos –como por ejemplo cuando el expediente está radicado en una jurisdicción muy lejana y es riesgoso el traslado del expediente- también sirve disponer en manos del escribano actuante el oficio y el testimonio que expidiera el juez de la causa.     

¿Cuanto sale un “tracto abreviado”?

El tracto abreviado se entiende como complemento necesario en una escritura de compraventa cuyo antecedente es una sucesion sin inscribir.  Del total que pueda salir una escritura de esta naturaleza, el tracto abreviado insumirá un costo que puede oscilar entre un 20/25 % de la misma. Es decir, del 100 % del costo de  una escritura de compraventa de estas características, la compraventa representara sobre el porcentaje total  un  75 % y el tracto abreviado un 25 %.   El costo del tracto insume: Honorarios del escribano –la mitad del acto principal, o sea, de lo que cobre por la escritura de compraventa-;  aportes; impuestos de sellos certificados, liberaciones e inscripcion del tracto.   Si los gastos de la compraventa son segun leyes y costumbres en plaza, el tracto lo pagan los vendedores. 

¿En que lugar se debe iniciar una sucesión?

Esto va depender cual fue el ultimo domicilio de la persona fallecida, ese es el juez competente donde se debe iniciar la sucesión. Pero existen casos especiales donde es posible pedir una prorroga de jurisdicción e iniciarla ante otros tribunales que no se correspondan con el ultimo domicilio formal. Habrá que evaluar las causas.  

¿Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un familiar?

Si.  El caso que dimos anteriormente es emblemático de una sucesión ordinaria que responde a lo que comúnmente se aprecia en plaza.  Pero también están aquellas sucesiones donde no hay herederos entre la familia y el causante decidió con antelación dejársela a un tercero por testamento.  Las sucesiones donde el fallecido no dejó testamento, como en el caso de la pregunta anterior,  se llaman “ab intestato”.  Las otras, donde hay un testamento en juego, se llaman testamentarias.  Ambas tienen idéntica jerarquía jurídica.  Y en ambos casos los futuros titulares de dominio deberán hacer la sucesión para legitimar sus derechos.   

¿Hay un plazo para iniciar una sucesión?  ¿Se pueden tramitar varias sucesiones juntas?

No existen plazos. A veces los miembros de una familia van falleciendo y los hijos, por una cuestión sensible, no hacen la sucesión inmediatamente.  Luego, claro, en algún momento, habrá que realizarlas de manera simultánea. Eso no significa problema alguno.  Se pueden tramitar varias sucesiones dentro de un mismo expediente.   

¿Qué pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesión y entre los herederos figura un menor de edad?

El tema de los menores, valga la redundancia, es todo un tema.  No es fácil en principio porque el menor no puede disponer abiertamente del porcentaje que le corresponde de la herencia. La Ley, a través del ministerio publico, tutela sus pasos, mas allá de que la patria potestad asigne a sus padres un rol significativo en la disposición de su patrimonio.  En términos prácticos esto quiere decir que para poder comprar o vender una parte  correspondiente a un menor el juez de la causa dará intervención a la asesoría de menores, quien frecuentemente procede a liberar la compraventa cuando crea que no habrá desmedro alguno en la valía del patrimonio correspondiente al menor.  Es muy común la exigencia por parte de las asesorías de menores de la reinversión del porcentaje correspondiente al menor  en algo que suponga que por su propia naturaleza perdurara en cuanto a valor en el tiempo. De esa manera, cuando llegue a la mayoría de edad, podrá disponer abierta y libremente de un patrimonio oportunamente.

En sede judicial, el trámite no es engorroso sino preciso, pero es lento.   Por lo general la asesoría solicita dos o tres tasaciones del inmueble, un modelo del boleto de compraventa con la designación precisa de la escribanía actuante, y una fotocopia de la documentación del inmueble –plano/s y escritura- donde la parte del menor se reinvertirá.  

  ¿Hay un impuesto a la herencia?

Desde el 2011, tras la reglamentación de la Ley 14.200 –que derogó en parte la Ley 14.044-  en la provincia de Buenos Aires existe un impuesto a la transmisión gratuita de bienes -herencias, legados y donaciones- que afecta a todos los que heredan o reciban gratuita e individualmente un patrimonio superior los $ 200.000 –doscientos mil pesos- cuando se trata de parientes directos (padres, hijos y cónyuges) y los que individualmente recibieran una suma mayores a $ 50.000 –cincuenta mil pesos- cuando la transmisión involucre a parientes mas lejanos. Estas cifras no imponibles surgen respecto al mayor de los siguientes valores: 1) valuación fiscal -corregida por el coeficiente previsto por el art. 241 del Código Fiscal que en la actualidad es de 2,56-  2) valor de mercado.  3) valor inmobiliario de referencia.

Las alícuotas aplicables son progresivas en función del importe gravado. Van del 4% para padres, hijos y cónyuge; 6% para otros ascendientes y descendientes; 8% para colaterales de 2do. grado y del 10% o mas para el resto de las personas.

Ejemplo:  si fallecen los padres y sus 2 hijos heredan una casa que fiscalmente no supere los $ 300.000, sumándole a ese valor el que la justicia estima para los bienes muebles, es decir, un 10 % adicional, ellos estarán eximidos del impuesto a la herencia porque sobre el total del patrimonio en juego ($ 300.000 + $ 30.000: $ 330.000) a cada uno le corresponde recibir un monto heredable de $ 165.000, por debajo del mínimo a partir del cual se empieza a cobrar el impuesto.   Y mientras mas hermanos sean, al dividirse en mas partes, mas lejos estarán de ese mínimo no imponible.

 
La agencia recaudadora de este tributo es ARBA –es un impuesto  provincial-  y comprende a todos los bienes de quienes residan en la provincia al producirse la transmisión o cesión. Pero también incluye todos los bienes que se transmitan gratuitamente -inmuebles, aeronaves, automóviles, participaciones empresariales o en sociedades o emisiones de títulos públicos o privados- que se realicen en territorio provincial, cualquiera que sea el domicilio del titular. Y cuando el fallecido o cedente del patrimonio tiene domicilio bonaerense, también están alcanzadas las porciones del patrimonio radicado fuera del territorio de la provincia.  Incluso la ley dispone que ARBA, solicitando un perito tasador y anuncia judicial mediante, tendrá la potestad de abrir y peritar las cajas de seguridad a nombre de los fallecidos para valuar sus contenidos.

Según la norma, el impuesto a la transmisión gratuita de bienes alcanza al enriquecimiento que se obtenga por transmisión a título gratuito, incluyendo: a) herencias, b) legados, c) donaciones, d) anticipos de herencia, e) cualquier otro hecho que implique un enriquecimiento a título gratuito.

Se presume, salvo prueba en contrario, que existe el hecho gravado cuando se trate de alguno de los siguientes casos:

a) Transmisiones a título oneroso de inmuebles a quienes llegaren a ser herederos o legatarios del causante dentro de los 3 años si son directas, o de 5 años si son indirectas;

b) Transmisiones a título oneroso en favor de herederos forzosos del enajenante o de los cónyuges de aquéllos, siempre que al tiempo de la transmisión subsistiere la sociedad conyugal o quedaren descendientes;

c) Transmisiones a título oneroso a favor de herederos forzosos del cónyuge del enajenante, o de los cónyuges de aquéllos, siempre que al tiempo de la transmisión subsistieren las respectivas sociedades conyugales o quedaren descendientes;

d) Transferencias a título oneroso en favor de una sociedad integrada, total o parcialmente, por descendientes del transmitente o de su cónyuge, o por los cónyuges de aquéllos, siempre que con respecto a ellos subsistieren al tiempo de la transmisión las sociedades conyugales o quedaren descendientes;

e) Compras a nombre de descendientes o hijos adoptivos menores de edad;

f) Constitución, ampliación, modificación y disolución de sociedades entre ascendientes y descendientes, incluidos padres e hijos adoptivos, o los cónyuges.

También se explica que salvo prueba en contrario, se considera que integran la materia imponible las cuentas o depósitos a la orden del causante, que estuvieren a nombre de su cónyuge, del heredero o legatario, o a nombre u orden conjunta.

Además, tributan las extracciones de dinero efectuadas en los dos meses anteriores al deceso del causante o de su cónyuge, o a nombre u orden conjunta, recíproca o indistinta de éstos entre sí o de éstos y de sus herederos forzosos mientras no se justifique el destino que se les hubiera dado. También los títulos, acciones o valores al portador que a la fecha de fallecimiento se encuentren en poder de los herederos o legatarios cuando, dentro de los 6 meses precedentes al deceso, el causante los hubiere adquirido o realizado operaciones con ellos de cualquier naturaleza, percibido sus intereses o dividendos, o aquéllos hubieran figurado a su nombre en las asambleas de la sociedad.

Para pagar el tributo, los beneficiarios de la herencia deberán tramitar una declaración jurada por internet, accediendo a la pagina de ARBA:  www.arba.gov.ar. utilizando cualquiera de las claves de identificación tributaria asociadas a su CUIT, CUIL o CDI.

Por ultimo, tenga presente que la nueva ley, la 14.200 no derogó el art. 100, inc. 1 de la ley anterior, la 14.044, que considera producido el hecho imponible, y esto es sumamente importante,  la fecha del deceso del causante. Quiere decir que los que los deudos de quienes fallecieron con anterioridad a la sanción de la ley están exceptuados de los alcances de la misma.

Ver en Digesto Normativo leyes 14.044 y 14.200

¿Que es una donacion?

La donacion es la transmision gratuita y voluntaria que una persona hace a otra de la propiedad de un inmueble.   Pero algunas algunas personas estarán impedidas de disponer de su propiedad  y donarla en casos muy particulares.  Por ejemplo,  no pueden donarse los esposos entre sí;  tampoco puede hacerlo alguien casado sin el consentimiento de su cónyuge o la autorización suplementaria de un juez cuando se trate de una propiedad de la sociedad conyugal; los padres tampoco pueden donar los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad, sin expresa autorización judicial; lo mismo que los tutores respecto de los bienes de sus pupilos o los curadores de los bienes confiados a su administración.  Ahora bien.  Específicamente en el caso de inmuebles, estas donaciones deben ser hechas por ante escribano publico, cumpliendo con las modalidades de todo contrato.  Si no lo hicieran de ese modo, su valor legal puede ser observado.

  ¿Porque los bancos no aceptan financiar la compra de  inmuebles que hayan sido donados?

Hay que entender que los bancos son escrupulosos cuando se trata de afianzar un credito hipotecario.  Y no solo se fijan en las condiciones estructurales del inmueble, sino ademas en todos sus atributos tecnicos o jurídicos. Y uno de los mas importantes es cuidar las causas por los cuales puede ser observada a futuro una hipoteca.  Porque la hipoteca puede caer si los antecedentes dominiales involucran una donacion que no haya respetado la proporcion que  legítimamente –de alli su nombre “legítima” - que le corresponde a los herederos forzosos del donante.  El reclamo sobre el inmueble puede esgrimirse hasta diez años posteriores a la muerte del donante.

Se lo explicarermos en terminos sencillos.  Una persona no puede donar la totalidad de un inmueble a un solo de sus futuros herederos –si tuviera varios-  o a un tercero ajeno a la familia –si tuviera herederos legales a la vista-  porque la ley dice que, cuando se trata de donacion, los herederos forzosos tienen derechos que no se pueden vulnerar por una acto voluntario del donante. Si puede vender a quien quiera –y con ello nada quedaria para los herederos futuros- pero no se puede legar o donar un porcentaje mayor al que prescribe la ley.  Si lo hace, al morir el donante, los herederos que se sintieran afectados patrimonialmente podrian iniciarle un juicio revindicatorio al donatario –el que recibió la donacion-  Y todo lo que se sustentara sobre ese título caería.  Si hay una hipoteca, la misma no tendría sustento juridico suficiente.   

Estas son las proporciones que debe respetar un donante cuando se decide a disponer de su patrimonio:  a) si tiene hijos, a sus hijos les corresponde hasta el 80 %.  El resto lo puede donar.  B) Si no tuviera hijos pero tuviera padres vivos, a sus padres le corresponde hasta 2/3 de su patrimonio. 

 

¿Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y reservarse su uso hasta la muerte?

Hay personas que estan lo suficientemente templadas como para percibir las seguras vicisitudes de la vida. Estamos hablando de personas que preveen su propia muerte, sea eventual o previsible. Y generalmente pretenden por amor a sus seres queridos que su deceso no les sume un problema a otro que ya es, por demas, dificil: lidiar emocionalmente con la falta fisica de alguien que amamos. Es entonces cuando advirtiendo esa contingencia, al comprar una vivienda que podría ser su ultima morada, deciden ponerla a nombre de sus hijos (o de otro familiar o compañero/a de vida) y reservarse vivir en ella hasta que fallezca.  El termino jurídico que conceptua esta modalidad se llama “reserva de usufructo vitalicio”. Quiere decir que la propiedad se inscribe en el Registro a nombre del o  los designado/s, pero quien la compro realmente se reserva el derecho de vivir en el inmueble hasta la muerte.  Aquellos que figuren en la escritura como propietarios, si son los hijos por ejemplo, no necesitaran incluir en la sucesion ese inmueble, porque ya está inscripto a su nombre en el Registro de la Propiedad. Y tampoco deberan realizar ningun tramite para levantar esa restriccion que existia a favor del fallecido, porque la reserva de usufructo vitalicia caduca automaticamente al cumplirse la condicion principal, es decir, al morir el usufructuario. Se demuestra con el certificado de defuncion respectivo.      

¿A que se llama Bien de Familia?

Es un régimen especial que persigue proteger de cualquier eventualidad patrimonial del propietario el inmueble donde habita el y su familia. Es una caracterización, un rótulo que supone un límite a la acción del o los acreedores del dueño de la propiedad. Si una casa está afectada por el régimen de Bien de Familia, esta individualización supondrá un paraguas jurídico que la mantendrá inmune de las acciones ejecutivas.  Obviamente, solo se puede afectar al régimen de bien de familia una sola vivienda y cumpliendo siempre  con ciertos requisitos.

¿Cuáles son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al régimen de Bien de Familia?

No importa que sea un inmueble urbano o rural, pero debe ser una vivienda.  No pueden afectarse por ejemplo un lote de terreno, un local, un galpón.  Dicho inmueble puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero el propietario con su familia está obligado a habitar el bien. Este beneficio es para una sola vivienda en todo el territorio nacional.

¿Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?

Si.  La ley no discrimina por valor.  Si el inmueble tiene destino de vivienda, se acepta cualquier valuación.

¿Quiénes son considerados familiares para la ley?

La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales "hasta" el tercer grado de "consanguinidad" que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.

¿Qué beneficio específico supone?

En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas que tengan un origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.

¿Desde qué momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?

Es importante aclarar que la protección corre a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.

¿El trámite es muy costoso?        

En realidad el trámite es gratuito si se hace "personalmente" en el Registro de la Propiedad Inmueble. Pero nadie lo hace por si mismo a menos que esté consustanciado con  del desaliento que produce la burocracia administrativa.  Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco -libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento-. No obstante, lo aconsejable, es efectuar el trámite a través de su escribano de confianza. Si Ud. compró un inmueble, puede afectarlo simultáneamente al suscribir la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.

¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?

Sí.  En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor exceptuado de la protección ya que registró su derecho con anterioridad a la inscripción del Bien de Familia. El será el único que podrá ejecutar el inmueble. Los acreedores que aparecieran después de la inscripción no podrán hacerlo.

 

¿Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede hipotecarse? 

Se puede hipotecar levantando simultáneamente en el mismo acto de firmar la hipoteca la afectación precedente.  De esa manera la hipoteca podrá ejecutarse y el acreedor tendrá un crédito de plena efectivización ante la contingencia.  Lo que se hace es levantarlo únicamente a efectos de inscribir la hipoteca para  luego volver a afectarlo como bien de familia.

 

Compré hace muchísimos años. No tengo la escritura. ¿Que debo hacer?

Hay personas que han comprado de buena fé hace decadas y nunca hicieron la escritura. Algunos hasta pueden testimoniar la compra con una libreta de pagos –en zonas donde prosperaron loteos- o a otro adquirente de buena fé a traves de un Boleto de Compraventa.

Lo primero que deben saber es que solo una escritura les da la seguridad absoluta de resultar dueños exclusivos de ese inmueble. Y que regularizar su situacion es imprescindible para que su derecho sea incontrastable. A los que compraron mediante un Boleto de Compraventa y todavia no se han cumplidos los diez años desde su suscripcion, le recomendamos dirigirse a su vendedor y moverse para hacer la escritura ante el escribano designado en el Boleto de Compravena o ante la falta de uno designado, el que mayor confianza le merezca. 

Hay otros casos donde se compró hace decadas pero por desidia o ignorancia nunca se otorgó la escritura.  A ellos le recomendamos comiencen un proceso de “usucapion”.

¿A que se llama usucapion?

La usucapión es un modo de adquirir la titularidad de una propiedad, que se dá por la posesión continua –sin interrupciones- durante el tiempo exigido por la ley.
Para adquirir un inmueble por usucapión es preciso que la posesión reúna determinados requisitos y condiciones, las principales, que uno siempre haya actuado ante otros como dueño de la propiedad, asumiendo los derechos y las obligaciones que todo propietario debe asumir, y que además ese comportamiento haya sido público, pacífico e ininterrumpido.

El origen de la posesión pudo haber sido legítimo, como cuando se compró en un loteo o se suscribió un boleto de compraventa con las formalidades que considera la ley.  O pudo haber simplemente ocupado un inmueble que habia abandonado por sus anteriores propietarios. No corre en los casos que la ocupación se dio en forma violenta o clandestina. 

 

En el primer caso, será mas fácil estimar el tiempo que la ley demanda para otorgarle la titularidad, que son diez años, pues hay un documento que certifica la data exacta de la ocupación.   En el segundo serán 20 años –y hasta 30 años, a veces, cuando la usucapión se caracterice como extraordinaria- y deberá demostrarse a través de instrumentos que la ley consagra.   Está claro que  no puede usucapir un inquilino, que al firmar el contrato esta reconociendo la titularidad en otra persona,  aun cuando terminado el arrendamiento se hubiera mantenido dentro del inmueble.

 
El proceso de usucapión es un juicio contencioso que se sigue contra el que resultó último titular de la propiedad según el Registro de la Propiedad.  Se inicia acompañando en su presentación el certificado de dominio –donde conste quien fue su último titular registral- y un plano de mensura para usucapión que realizará un agrimensor o ingeniero civil.  Cuando el proceso sea abierto a prueba deberán adicionarse las boletas de pago de impuestos y servicios –eso será muy importante-  pagadas por quien solicite la usucapión.  No importa que las mismas no estén a nombre del que pretende usucapir. Si están en su poder se presume que el pago ha sido efectuado por quien las detenta. Y también pueden agregarse el aporte de testigos, aunque ninguna usucapión procederá si solo se basa en testimonios. Es un juicio que puede llevar entre 18 y 24 meses, claro, si no fuera contradictorio.  Al final del proceso, si el juez entiende la usucapión como válida, emitirá una sentencia favorable a la escrituración del inmueble a favor del solicitante –que se llama actor.-  El actor podrá designar un escribano de su confianza, el juez concederá la designación y este notario pasará en limpio todo lo actuado en el expediente por escritura publica –eso se llama “protocolización”- 

 

Ver en Disgesto Normativo:  Ley 14.152

 

¿A que se llama “escrituras por plan Pierri?”  ¿Sirven?

En septiembre de 1994 cobró vida el Régimen de Regularización Dominial Ley Nacional 24.374 o mas conocido popularmente como “Ley Pierri”.  En esa ley se establecía un régimen de regularización dominial en favor de aquellos ocupantes que pudieran demostrar la posesión de una propiedad de manera pública, pacífica y continua durante 3 años, siempre con anterioridad al 01/01/1992.  La causa de su ocupación, como es lógico, debía ser lícita y podían acogerse a este beneficio solo los poseedores de inmuebles urbanos que lo utilizaran como vivienda única y de ocupación permanente.  Como consecuencia de lo dispuesto en la ley se labraron actas en escritura publica y se inscribió en la matrícula correspondiente a cada propiedad la afectación provisoria, susceptible de ser revocada, porque una de las condiciones de la ley era que la posesión no fuera observada hasta diez años posteriores a la fecha en que se labró el acta.  Una vez transcurridos los diez años el titular del derecho posesorio pasaba a ser poseedor legítimo y accedía a la posibilidad de ser titular dominial.  Es común incluso entre abogados que no están consustanciados con el tema creer que hoy se debe hacer “otra escritura”. No es necesario.  El acta notarial que sirvió originalmente para validar la data de la posesión a futuro solo necesita consolidarse, y esto es un tramite administrativo.   Y solo al consolidarse el poseedor legítimo pasa a ser titular de dominio definitivo inscribiéndose con tal carácter en la matrícula respectiva.

 

Muchos beneficiarios de este régimen por ignorancia no lo hacen. Se cumplieron los diez años pero nunca se acercaron a consolidar su derecho.  No saben que en la mayoría de las municipales de la provincia existen dependencias que se encargan de tramitar  la CONSOLIDACIÓN DE ACTAS ESCRITURAS LEY 24374.  Ello significa que los beneficiarios que hayan obtenido este tipo de escrituras y que deseen “consolidar” la misma, cuentan con una oficina Municipal encargada de brindarles asesoramiento y seguimiento EN FORMA TOTALMENTE GRATUITA. Si en su municipio no hubiera una oficina al respecto tendrá que recurrir a la autoridad de aplicación en la provincia de Buenos Aires que es  Subsecretaría Social de Tierras.-

Si el acta notarial de origen esta consolidada, sirve a todos los casos como un titulo perfecto, pues se ha registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble el nuevo titular del dominio.  Si no esta consolidada es un título de pasible revocación, a medias, y en consecuencia no servirá incluso como garantía en un alquiler ordinario.   

 

Compre hace muchos años un lote con otra/personas. Ahora quiero separar como corresponde  lo mio de los de ellos.  ¿Que tengo que hacer?

Este caso es mucho mas comun de lo que se supone y tiene que ver con personas que, originalmente, compraron un lote junto a otro familiar u amigo y edificaron cada uno en una parcela del terreno que ser reservaron. Pero edificaron y nunca hicieron las cosas para dividir una propiedad de otra y hoy estan atados a una misma suerte.  Nunca hicieron la subdivision y son tecnicamente, condóminos.  –asi se llaman los que tienen una propiedad en comun.  No son dueño de algo específico, sino de un porcentaje sobre la totalidad del inmueble.

Lo primero que deben hacer es esperar que salga una moratoria municipal para poder confeccionar el plano de obra incorporando lo que construyeron, que en la jerga tecnica se llama “construccion clandestina”.   Una vez hecho el plano de obra se deberá proceder a hacer el plano de subdivision y quien lo confecciona es un agrimensor o ingeniero civil.  El tercer y ulitmo paso es  concurrir a una escribania con el plano de obra, el plano de subdivision y el formulario 708 y comenzar a gestionar el Reglamento de Copropiedad. Una vez inscripto el Reglamento de Copropiedad estarán las dos unidades perfectamente individualizadas conforme la ley exije.  

 ¿Que es un reglamento de copropiedad?

El Reglamento de Copropiedad y Administración es la escritura pública con que se afecta definitivamente un edificio en la ley 13.512 de propiedad horizontal.  Como documentación sucede al plano de obra y al posterior plano de subdivisión.  Si estos dos planos individualizan técnicamente las unidas funcionales, el reglamento, nutriéndose de la misma información, las individualiza jurídicamente ante el Registro de la Propiedad.  Y al inscribirse, ARBA, automáticamente expedirá de una nueva partida inmobiliaria para cada unidad funcional. Su importancia es fundamental para definir la organización de la convivencia dentro del edificio, es decir, la vida consorcial. Su texto señala cuantas son las unidades funcionales; cuales son sus metrajes; que porcentual corresponde a cada una en referencia con la universalidad el edificio; describe las cosas propias y comunes; los órganos de gobierno del consorcio de propietarios; clases y forma de convocar a asambleas; la forma de legitimar sus resoluciones, etc.

Ver en leyes, decretos y resoluciones: Ley 23.512

Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del reglamento de copropiedad. ¿Cómo puedo obtenerlo?

Es muy común que al comprar un departamento que ya fue vendido varias veces, el último propietario no tenga mas que la escritura de compraventa que suscribió a su favor.  Le recomendamos hable con el administrador de su consorcio y le solicite siquiera una fotocopia simple.  Es necesario aclarar que ni el escribano que realizó la escritura de compraventa ni el administrador están obligados a facilitarle un ejemplar.  Trate de obtenerlo agotando su paciencia y apelando a la buena voluntad de los propietarios de otras unidades funcionales.  Pero si por caso no lo consiguiera, puede pedirle a un gestor de confianza que le tramite la expedición de una copia simple que podrá tomarla del original, que  siempre queda archivado en el protocolo notarial (esos libros gruesos que suelen verse alineados en los estantes de las escribanías)  Los datos para ubicarlo los podrá hallar o intuir en un párrafo de la escritura que suscribió a su favor.  En las sucesivas ventas, los escribanos transcriben en los testimonios los datos sensibles y los antecedentes.  Estos protocolos  -en los que se hallan la escrituras originales, pues todo lo que tiene en poder un comprador son copias llamadas “primer testimonio”, “segundo testimonio” - pueden estar en poder de la primitiva escribanía que hizo las primeras ventas del edificio, cuando el mismo se estrenó.  Si fue hace mucho tiempo, mas de cinco años por lo general, entonces su gestor deberá recurrir al archivo general de protocolos del colegio de escribanos de la jurisdicción.   Le bastará con una fotocopia simple del mismo. Lo importante es lo que dice.  Le recomendamos que tenga en su poder –al menos en fotocopias simples- la documentación que individualiza todo inmueble afectado a propiedad horizontal a saber:  plano de obra del edificio; plano de subdivisión y reglamento de copropiedad.  Le será útil si algún día decide vender su propiedad y no deberá correr detrás de las cosas cuando aparezca un cliente cuya compra la realice por banco.

¿A que se llama primera venta?

En plaza se llama comunmente “primera venta” cuando se trata de unidades de  edificios a estrenar. Es la primera vez que se vende una unidad  recientemente individualizada tanto tecnica como juridicamente.  Hay otros casos –son los menos- en que tambien se utiliza el termino “primera venta”. Es cuando se procede a afectar a la ley de propiedad horizontal un inmueble que ya lleva años construido, no nuevo.   En ese caso, cuando en el futuro se venda una de esas unidades, tambien será “primera venta”.  Este concepto es importante porque toda primera venta, tributa al firmar la escritura de compraventa, el 3 % de impuestos a las ganancias.  Y no es facil eludir su pago aunque esté contemplado en las exenciones.

 

¿Que es un fideicomiso?

El fideicomiso es un instrumento legal que sirve a muchas cosas. Pero en el rubro inmobiliario específicamente puede describirse como un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra persona, llamada fiduciario, quien se obliga a su vez a elaborar lo acordado en el contrato y a transmitirlo nuevamente al cumplimiento de un plazo o condición al beneficiario que puede ser el mismo fiduciante o un tercero –llamado fideicomisario-. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Vamos a dar un ejemplo.  Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demandará la obra. El fiduciario es el administrador del proyecto, quien recibe los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada –según los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441- y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios –los inversores originales- el dominio de las unidades según el porcentaje que cada uno haya aportado.

 

Ver en Digesto Normativo: ley 24.441

 

¿Que significa cuando escucho que se venden departamentos “desde el pozo”?

Se trata de una forma de comprar que se ha puesto de moda en plaza y es especial para aquellos que no encuentran en el mercado lo que estan buscando. No es la panacea. Es una modalidad de compraventa que tiene sus riesgos –porque se compra desde que se comienzan a cavar los cimientos, de aqui el nombre “desde el pozo”- , pero bien encaminada, aliada a desarrolladores con espalda financiera, serios y confiables se transforma en una solucion para muchos.  Si bien en principio, hace algunos años, era negocio porque se llegaba a pagar casi un 50 % de lo que la unidad valia en el mercado, hoy la diferencia que uno puede obtener es a lo sumo de un 20 %.  Es mucho o es poco, depende del bolsillo de cada uno.  

Todo el proceso se basa en la figura del fideicomiso, es decir, un grupo de personas llamadas fiduciantes –los compradores de las futuras unidades- transmiten a otra llamada fiduciario –el desarrollador del proyecto-  determinados bienes durante un lapso de tiempo para destinarlas a un fin específico –en este caso dinero para aplicarlo a la construccion de un edificio de departamentos-  El fiduciario –el desarrollador- se obliga a ejercer esa propiedad transitoria del terreno y de la administración de la obra, en beneficio de los beneficiarios finales, que en este caso son los mismos fiduciantes, o sea, los compradores de las unidades.

Hay dos modalidades de venta:  a precio fijo –congelando en el boleto de preventa el precio de la futura unidad, siempre en dolares- o al costo. Cuando es “al costo” la cuota se fija en el Boleto de preventa de acuerdo al desarrollo de la obra, y acompaña las fluctuaciones propias de la coyuntura.  La unidad en este ultimo caso puede salir mas cara de lo estimado si la inflacion se desmadra e incide sobre los costos de obra u otros factores asociados a la eventualidad de lo que es una construccion en marcha.    La preferencia general hoy está inclinada a favor de pagar un valor fijo, aunque sea en dolares, y que el fiduciario –el administrador de la obra- ejerza las potestades conferidas responsablemente. Si no lo hace, se deberá hacer cargo de los imponderables.  

La construccion de la torre, si la gestion es eficiente y los flujos de fondos son continuos,  demanda entre 18 y 24 meses.  En ese plazo se integrará, conforme las condiciones que se hayan pactado en el Boleto de preventa, hasta el 50 por ciento del valor del departamento. Finalizada la obra y afectado el edificio al regimen de propiedad horizontal, se podra escriturar y tomar posesion, previo pago por parte del comprador del 50 % restante, que podrá hacerlo de contado, tomando un credito hipotecario bancario o financiándolo a traves de un credito que a veces otorgarn las mismas constructoras.  

¿Es seguro comprar un departamento desde el pozo?

Es importante que el comprador evalúe las referencias del desarrollador,  la constructora asociada –a veces también son la misma cosa- la importancia que tiene en el mercado, si ya desarrolló otros proyectos similares y con qué profesionales trabaja. También ayudará a una ponderada decisión leer minuciosamente la memoria descriptiva, pedir precisiones, revisar la asignación de superficies y la composición de cada unidad.  En algunos casos particulares, uno puede alejarse de las terminaciones que están descriptas en la memoria descriptiva y pedir terminaciones especiales pagando por ello una suma diferencial. Esa será una ventaja comparativa en la decisión final, pero todo debe estar debidamente aclarado desde el origen en todo lo que se suscriba.   El camino es largo y las complicaciones no previstas pueden ser un dolor de cabeza. El boleto de preventa debe ser muy preciso, designando la unidad, la modalidad de pago, el escribano, las características del departamento, los planos o los croquis definitivos, y en otro anexo deberán suscribirse, la planilla con los detalles de terminación y las especificaciones técnicas –eso es lo que se llama memoria descriptiva-  Si uno por una cuestión particular quiere salirse del negocio, puede.  Basta con ceder el Boleto de preventa, cumpliendo con las condiciones que se le exigirán y siempre con la anuencia del fiduciario, o sea, el desarrollador.

  

Esta modalidad es viable para aquellos que no tienen urgencia en disponer de su vivienda. Algunos se la ceden a los hijos, otros tienen la intención de alquilarla, y también están los que la venden una vez finalizado el edificio. De esta manera, al haber cerrado el precio en el boleto de preventa, pueden obtener una ganancia de entre un 20 y 30 por ciento en dolares –en un año y medio o dos años- si los valores se sostienen o aumentan.   La mayoría de los proyectos de inversión “al costo” son de unidades chicas porque resultan ideales para aquellos que viven con los padres y tienen una capacidad de ahorro mensual. De esta manera proyectan su futuro inmediato independiente a un plazo vista. El mal que algunos le endilgan y con razón es que si por ejemplo hubiera  vicios en la construcción una vez concluido el edificio y entregados los departamentos a sus beneficiarios, la empresa constructora está obligada a responder únicamente con el patrimonio del fideicomiso, es decir, con los departamentos que al entregarse agotaron su patrimonio de respaldo.  Por eso es de suma importancia que quien desarrolle el emprendimiento y la empresa constructora tengan una vasta experiencia y sus quehaceres respondan a un protocolo de trabajo normalizado. 

 

 

Perdí la escritura… ¿Puedo vender?

No se preocupe.  Lo que el comun de la gente llama “escritura” es en realidad un primer testimonio, lo que sería una primera copia, del original que siempre queda guardado en los protocolos de las escribanias, esos libros gruesos que muy ordenadamente se apilan en los estantes notariales. Si la perdió o se la robaron, deberá concurrir a la escribanía donde la firmó, explicarle el problema al notario y pedir una segunda copia, o sea, un segundo testimonio. Los escribanos son prudentes al otorgar un segundos testimonio.  La razon debe ameritarse y debe observar un criterio entendible.

Pero es importante que Ud. sepa que cuando firma una escritura, lo que firmó “viaja” al Registro de la Propiedad a registrarse en una “ficha” exclusiva que tienen todas las propiedades.  Quiere decir que su nombre, desde el momento que esa escritura se registro, figura como el ultimo propietario del inmueble.  Nadie le puede quitar eso.  Aun si perdió “la escritura”.  La funcion medular del Registro de la Propiedad  es cuidar de su patrimonio y mantener el caracter exclusivo de su derecho de propiedad, a resguardo de cualquier contingencia.  Nuestro sistema registral y notarial, para que tenga una idea acabada de su seguridad, es muy superior al promedio mundial y mayor incluso que el que se practica en USA.  

 

Perdi el plano.. ¿Y ahora?

Perder un plano no es la muerte de nadie.  Lo que el comun de la gente llama “plano” no es mas que una copia de un ejemplar “entelado” que siempre se guarda en el archivo municipal.  Si lo perdió concurra a la direccion de obras particulares de su municipalidad y solicite una copia.  Tendrá que pagar un sellado y llenar seguramente un formulario.

 

 

Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrandé.  ¿Resulta un problema?  ¿Puedo vender?

Es todo un tema.  Muchas familias, generalmente por necesidad, construyen en espacios abiertos y disponibles en casas que fueron afectadas al regimen de propiedad horizontal - las llamadas “casas tipo departamentos”-  No podrian haberlo hecho, porque segun la ley, cualquier agregado debería haberse efectuado con el conocimiento previo y expreso de los demas propietarios de las unidades funcionales.  Y no solo eso.  Una vez construidas deberían haberse incorporado al plano de obra, al plano de subdivision y finalmente al Reglamento de Copropiedad.  Pero lo hicieron.  Ya está.  El hecho esta consumado. ¿Y ahora?  El grave problema surge a la luz cuando se quiere vender.  Porque para suscribir la escritura de compraventa el escribano necesita pedir un certificado llamado “de catastro” , expedido por ARBA.  Y ARBA exige que para librar ese certificado, previamente, un agrimensor  o ingeniero deba realizar un “estado parcelario” o “cedula catastral” que es una documentacion que transcribirá la verdadera situacion de la construccion.   El profesional no podrá mentir. Si lo hace pone en juego su matricula.   Si la propiedad tuviera metros cuadrados edificados en areas que por plano y escritura fueran comunes a todas las unidades funcionales, será un problema grave, de muy dificil solucion y en muchos casos no podrá venderse porque no podrá suscribirse la nueva escritura.

Pero hay otros casos donde se edificia clandestinamente dentro de un polígono libre que le pertenece a la unidad funcional.  Por ejemplo, la unidad se compone de dos polígonos. Uno en planta baja, donde se encuentra los ambientes de la vivienda y otro poligono en planta alta que segun el plano le corresponde en exclusividad a dicha unidad funcional. En ese caso particular, siendo la terraza un polígono de uso exclusivo que pertenece a la misma unidad funcional, si se hubiera construido sobre la terraza, el agrimensor o ingeniero podrá confeccionar el estado parcelario, testimoniando la irregularidad.  Tomando nota ARBA de las construcciones clandestinas y evaluando su antiguedad, emitirá seguramente una boleta adicional por los impuestos que no se tributaron por ese agregado en el tiempo de antiguedad estimado.  Esa diferencia la retendrá el escribano al momento de otorgar la escritura de compraventa.  

Para mayores referencias ver Digesto Normativo: Ley 13.512

 

Tengo la casa hipotecada.  La hipoteca me agobia.  ¿Puedo vender? 

Sin ninguna duda.  La hipoteca no significa que Ud. no pueda disponer de su propiedad. Restrinje su derecho, pero no lo anula.   Podrá venderla incluso estando hipotecada y siempre y cuando el nuevo comprador acepte asumirla en los terminos y condiciones en que fué originalmente pactada.   Pero es dificil que alguien asuma una deuda. Lo mejor en estos casos, es que con el dinero producto de la venta cancele la hipoteca simultaneamente al firmar la escritura a favor del comprador.  Esto merece poner en conocimiento del acreedor hipotecario su voluntad, de vender la propiedad hipotecada, pagarle lo que le corresponde y transmitir el dominio “limpio” al adquirente. El acreedor deberá estar presente en el acto de suscripcion de la escritura de compraventa, pues simultaneamente a esta deberá firmar  una liberacion de la deuda que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad llamada “cancelacion”.   

Todavia no inicié la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la casa... ¿Como hago? No tengo el dinero para iniciarla.

 

Lo primero que debe hacer es comenzar a tramitar la sucesión para regularizar una situación que será imprescindible sanear de cara a la futura venta.  Muchas inmobiliarias –entre ellas la nuestra- tienen un servicio diferencial para aquellas personas que son herederos forzosos de un inmueble pero que carecen de los medios para costear una sucesión. Nosotros, por ejemplo, trabajamos mancomunadamente con uno de los estudios jurídicos mas reconocidos en la zona, y a través del mismo costeamos los gastos iniciales de la sucesión, es decir, el cliente no abona suma alguna. Lo que hacemos es llevarla a un punto que permita vender el inmueble con la absoluta certeza de que quienes podrán disponer del  mismo lo harán conforme a la ley.  Generalmente se comienza a gestar la sucesión y al cabo de un par de meses, cuando sale lo que se llama Declaratoria de Herederos, estaremos en condiciones de suscribir el  Boleto de Compraventa respectivo que inicia el proceso de perfeccionamiento de la venta.

 

¿Es seguro comprar en remate judicial?

La subasta pública de inmuebles es un proceso tutelado por un juez.  Desde ese punto de vista, juridicamente,  es la compra mas segura que existe.  Ahora bien.  Como el comun de la gente es lega en materia de procesos legales y leyes específicas, UD. podrá comprar, pero deberá asistirse de un abogado para que lo patrocine durante el curso del proceso que va desde la firma el Boleto de Compraventa judicial en el salon de remate, hasta tomar la posesion efectiva del bien. Depende si el inmueble está desocupado o no, si hay incidentes de nulidad o no, o si surgiera alguna otra traba en el expediente que pretenda “embarrar la cancha”, este proceso puede demorar 18 meses o mas.   Si el inmueble está ocupado, entienda que quien si en el mismo vive el ejecutado,  hará todo lo que la ley le permita para demorar el proceso. 

¿Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta publica?

En principio, conforme lo que se ha suscripto o lo prevea la ley, se le reclama fehacientemente al deudor la deuda. Si el acreedor no obtiene resultado satisfactorio de su reclamo comienza con el proceso judicial. El juzgado interviniente notificará a las partes del inicio del proceso y llamará al deudor a oponer excepciones al reclamo del acreedor.   Todo se dirimirá en el expediente segun los procesos legales aplicables que implican como condicion fundamental  la notificacion recurrente a las partes de cada resolucion que tome el juez.  Cuando el monto del crédito es inequivoco y está definida la procedencia del pago, comienza entonces el proceso de ejecucion.  En el caso de un inmueble, el juez dispondrá que un martillero de nómina –un listado que todos los años los colegios de martilleros y corredores publicos departamentales elevan al juzgado de su jurisdiccion- proceda a identificar las características del futuro objeto del remate.  Lo comun es que, obrando siempre bajo tutela judicial,  se apersone en el inmueble y lo evalue, tanto tecnica como juridicamente, incorpporando los detalles a su informe y para efectuarlo se provee de fuentes tanto publicas como privadas, asi como de la informacion que aporte la propia familia que viviera en el mismo si la propiedad estuviera ocupada. 

Por lo general se mal interpreta la labor del martillero y se lo trata despectivamente, como si su presencia en esa instancia se respondiera a un ánimo predatorio, perverso.  Y el martillero es justamente la pata mas humana de ese engranaje donde las sensibilidades estan ausentes.  No se comprende que actúa conforme la voluntad de un juez y, una vez que ha aceptado la carga, no puede mas que cumplir con lo que la ley dispone.  Pero ademas, la gente debe saber que si existe alguien que en ese momento tan sensible puede resultar un aliado de sus intereses, en todo el proceso, el unico que podrá favorecerlo por trato directo, por habilidad comercial, por familiaridad, será el martillero.  Porque será el martillero judicial, quien poniendo de manifiesto su capacidad en el pulpito del remate, elevará el precio de la propiedad hasta el maximo limite que el valor de plaza permita.  Si despues de cubrir todos los créditos, algun remanente de dinero quedara a favor del deudor, habrá sido originado en su eficiencia.

Pero bueno, volvamos a la medula del asunto. La informacion que el martillero judicial recabe se expondrá un edictos, que publicados en un diario de tirada considerable y en el boletin oficial, llamará a los interesados a concurrir al lugar y fecha donde procederá la subasta.  En el edicto se informará ademas de las caracteristicas del inmueble a subastar; las condiciones en que habrá de realizarse el remate; la base de la puja; el estado de ocupacion y de deudas; la caratula del expediente que la habilita –por si cualquiera de los futuros oferentes deseare hurgar un poco mas en la intimidad del negocio-; si se podran transmitir por cesion posterior los derechos que surjan del boleto; en fin, todo lo atinente a una compraventa enmarcada en el debido proceso legal.  Por lo general, la base son las 2/3 partes del valor fiscal del inmueble. Hay juzgados que lo consienten y hay otros que no, debido a las diferencias notorias entre la valuacion fiscal y el valor de plaza de un inmueble.

En esta instancia, muchas personas, mas allá del interes que puedan tener sobre la propiedad, desisten.  Existe acerca de las subastas judiciales un mito consolidado en la intima conviccion popular: es imposible comprar porque esta “la liga”.  ¿Que es “la liga”? Simplemente un grupo de inversores que conocen muy bien las reglas sobre las que transita el negocio –reglas que son novedosas para compradores no avezados-  y que aunan esfuerzos para perpetuar esa mistica que aleja a los interesados.  ¿Cual es su secreto?  ¿Es verdad que se mueven con una logica mafiosa?  Nada de eso.  Si en el pasado tal vez esa idea era compatible con la realidad, en el presente todos los juzgados cuidan que la subasta cumpla a rajatabla con un normal desarrollo. Incluso algunos remates y no se hacen en el salon de remates de las asocianes de martilleros y corredores publicos, sino en dependencias del mismo juzgado.  Pero en el caso de “la liga”,  no existe mas coercion en una sala de remate que la que utiliza con cuello duro un banco o una financiera al suscribir un verdadero contrato de adhesion al tomar uno de sus productos.  La diferencia sustancial entre un inversor y “la liga” es que por cada peso que el inversor individual suma a la puja, “la liga” divide ese esfuerzo entre sus miembros.  Lo que a Ud. le cuesta un peso, a ellos le cuesta 1/10 o 1/20.  E individualmente, ese conjunto de voluntades, tienen una espalda financiera y un conocimiento del negocio que el inversor eventual no tiene.  He visto muchas veces pagar un inmueble en remate un precio superior al de plaza con el unico propósito de perpetuar ese mito que los hace temidos.  Muchas veces pierden a conciencia.  Pero como en nuestro pais la inestabilidad macroeconómica es un deporte que todos los gobiernos practican, lo que hoy se pago caro mañana puede ser un buen negocio o al menos no se pierde plata.  Ellos lo saben y tienen tiempo para esperar que las circunstancias los favorezcan.  Lo hacen del mismo modo que un pool de siembra retiene el grano en acopio esperando el mejor precio internacional.  De modo que el remate está abierto para cualquiera. Pero en el recinto habrá personas que estan consustanciadss con todas las aristas del negocio –incluso inversores institucionales que jamas dan la cara- y otros que son inversores individuales ocasionales.       

Cerrado el remate el comprador habrá pagado un 10 o 30% del valor de la subasta -10 % en provincia, 30% en capital- al suscribir el boleto de compraventa y deberá esperar cinco dias administrativos para saber si alguien no presentó un “incidente de nulidad”.  La ley le permite a quien se sintiera afectado en su derecho invalidar lo actuado en remate.  Son recursos a los que casi siempre apelan los deudores, aun sabiendo que será letra muerta para la mayoria de los juzgados, porque salvo casos muy puntuales, el marco en el que trasciende un remate es el acostumbrado.  Si “el incidente de nulidad”  de la subasta prospera el expediente se irá a la instancia superior, la cámara de apelaciones, y el deudor ejecutado habrá ganado 30/40 dias. Se habrá observado el remate, pero no el proceso integral. Se hará otro remate y el curso del proceso ejecutivo se mantendrá inalterado.    

Si no hay incidente alguno, el comprador en subasta deberá cancelar el saldo de precio dentro de los 40 dias administrativos posteriores a la aprobacion del remate por parte del juez. Es decir, hay que depositar el total del valor de la propiedad y aun asi no tendrá la posesion efectiva del bien.  No es como la compraventa tradicional donde uno paga todo e inmediatamente recibe las llaves del inmueble, desocupado, libre de personas y cosas. No. En un remate judicial la posesion tiene dos vertientes.  La que “en los papeles” otorga el juzgado –llamado mandamiento de posesion- y la que se condice con la realidad, que implica, si el inmueble subastado esta ocupado, tener que solicitar el lanzamiento. ¡¿Como?!  ¿Pague todo, y tengo que esperar para disponer de la propiedad?  Si, es asi.  Un lanzamiento puede demandar seis meses.  Asi que tal vez seis meses despues de haber abonado el saldo de precio recibirá la posesion efectiva del inmueble de manos de un oficial de justicia.  Con o sin auxilio de la fuerza publica. Y espere lo peor, porque quien perdió una casa en subasta, generalmente la destruye.  No debe, pero puede hacerlo y el resentimiento convalidará emocionalmente el saqueo.   Son raros los casos en que las propiedades se entregan medianamente bien. Será otro costo que deberá colocar en la balanza.

Pague todo, tengo la propiedad en mis manos.. ¿Y la escritura?  En subasta judicial, una vez que el juzgado le extendio la posesion formal del bien –no la efectiva, que llega despues-   Ud. podrá solicitar un testimonio de todo lo actuado.  Y ese testimonio sera su título. Tendrá entonces por titulo varias hojas de formato judicial donde se detallará el cumplimiento de los pasos procesales debidos, y en la ultima carilla, el sello de registracion del Registro de la Propiedad.   Ese es el procedimiento acostumbrado por lo económico.  Sin embargo hay otra forma de formalizar su titularidad.  Puede pedirle a su escribano de confianza que “protocolice” el expediente, quiere decir, que transcriba lo actuado en el expediente de subasta en una escritura pública, que luego se enviará para su registracion en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento es mas oneroso.  Pero deberá tener en cuenta algo sumamente importante.

Por lo general el producido del remate no alcanza para cubrir las deudas que hubiera tenido el inmueble subastado.  Y en ese caso el juez remite un oficio a las empresas de servicios y a la municipalidad local y ARBA para que liberen la partida y califiquen la deuda como incobrable. Se imagina Ud. que a nadie le gusta perder.  Entonces es comun que estas empresas u organismos demoren la liberacion de las partidas, aun con una orden judicial que las obliga a hacerlo.  Hay en parte desidia y en parte cabildeo burocratico.  Pero lo unico seguro es que deberá tener las deudas liberadas –y esto puede demorar a veces meses- para inscribir el titulo a su nombre.

¿Hay subastas electronicas?  ¿Como son?

Este es un sistema novedoso que implementó por Ley 14.238 la provincia de Buenos Aires  inspirándose en las experiencias  procesales del derecho civil español, aunque el antecedente inmediato por estos lares no esta muy lejos:  en Brasil funciona hace años.

De seguro, y al menos por un tiempo prolongado, hasta que la ley se reglamente y y se cree el portal de subastas judiciales –que será de uso comun por todos los departamentos judiciales-  los remates se seguiran efectuando por viejo sistema, pero la idea es ir consustanciando a la ciudadania de las nuevas formas que adoptan los procesos ejecutivos como consecuencia de la digitalizacion del sistema.  No es azarosa la inspiracion en el proceso español: allí tambien existen “los subasteros”, una version ibérica de la famosa “liga” vernácula.       

La norma establece que el juez podrá disponer la realización de una subasta electrónica a través de un proceso interactivo de búsqueda de precio mediante la puja simultánea entre distintos postores, todo vía internet.   Para participar del remate virtual el interesado primero deberá registrarse on line con su firma digital, obteniendo un código para poder entrar al portal y hacer su oferta. Hay que tener en cuenta que el juez dispondrá previamente el depósito del 5 % -cinco por ciento- del valor de la base con condición para acceder a la participación en el remate. Y cuando no hubiera base, quedará a criterio del magistrado fijar la suma que considere afianzará la seguridad procesal del acto.  Pero aquí no termina la tutela del ministerio público sobre el proceso.

El remate en la red tendrá una modalidad diferente.  En cualquier remate habitual se instituye un lugar y una hora determinada; el martillero abre la puja y la cierra –si la fricción es dura- no más de dos horas despues de haber comenzado.  En la red el acto durará 10 –diez- días y como será abierto al publico quienes visiten el portal podrán dentro de ese plazo ir mejorando la oferta precedente hasta tanto se cumpliera el día y la hora de cierre de ofertas.  Cerrado el acto, el mismo programa enviará la confirmación automática de la compra al ultimo postor con un detalle de las ofertas que precedieron a la suya.  Otra discrecionalidad positiva que se arrogará el ministerio público será, en los casos donde no hubiera base,  fijar un valor de referencia debajo del cual no se adjudicará el bien.

De mas esta decir que las transferencias electrónicas estarán habilitadas para los pagos que deban efectuarse y siendo los traslados digitalizados a través del portal, se presume que los habituales 40/60 días que mediaban entre el cierre de la subasta y la aprobación del remate por parte del juez, se reducirán notoriamente.  Por otra parte se mantiene inalterable la cancelación de la totalidad del precio ofrecido y aceptado por el juez de la causa dentro de los 5 días de aprobada la oferta.   

Si al final el último postor resultara remiso, la postura anterior se tomará como válida si no hubiera una diferencia sustancial y en tanto y en cuanto lo admitieran el subastado y el acreedor.  De lo contrario habrá un nuevo remate.

Ver Leyes, Decretos y Resoluciones:  Ley 14.328  Firma Digital: Ley 25.506  Decreto 2628/02                                                                                          Decreto 1028/03

Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... ¿Que son?

Seguramente habrá escuchado esas palabras cuando en el medio de un intercambio de ideas con un profesional aparecen subrepticiamente enel diálogo para marcar un límite al diseño de su casa.  O cuando pregunta... ¿Porque aumentaron tanto los terrenos si hasta hace poco valian mucho menos?  F.O.S y F.O.T  son las variables con que la municipalidad determina cuanto puede construir y hasta donde.  F.O.S significa Factor de Ocupacion del Suelo.  Y nos marca el porcentaje que debemos dejar libre –generalmente desde la línea medianera del contrafrente-  cuando nos decidimos a construir. Y F.O.T es Factor de Ocupacion Total, es decir, la cantidad de metros que podemos construir volumetricamente –una planta, dos o las que sean- en ese terreno.  Por ejemplo: si un lote de 300 M2 tiene un F.O.S de 0.4 y un F.O.T de 1.5 quiere decir lo siguiente:  a) siempre el valor de F.O. S aplicado a la totalidad del terreno es 1 (300 M2)  asi que si hay un F.O.S de 0.4, multiplicando 0.4 x 300M2 :  120 M2, es decir, deberemos dejar 120 M2 o un 40 % de la superficie libre.  En cambio el F.O.T tambien tiene que ver con la superficie del terreno, pero en este caso multiplicando la cantidad de metros (300 M2) por el coeficiente para saber cuantos metros dentro de ese 60 % restante podremos contruir en una, dos o las plantas que sean.  Si el el F.O.T es 1.5, siguiendo el mismo razonamiento, podremos construir hasta 450 M2.   Los primeros 180 M2 podremos hacerlo en planta baja (asi dejamos 120 M2 libres) y el resto hacia arriba.

Ver Leyes, Decretos y Resoluciones:  Ley 8.912        

Voy a tomar un crédito hipotecario…¿Qué me conviene?

La verdad es que los parámetros con los cuales los bancos califican a sus futuros clientes –potenciales deudores hipotecarios- en su enorme mayoría, se corresponden con los lineamientos que el Banco Central le exige a las entidades para homogeneizar su cartera.  El proceso incluso esta tutelado por prácticas consensuadas entre los bancos y su entidad matriz.  Por ese lado los requisitos exigidos a los clientes son compartidos por todos los bancos del sistema.  Algunos podrán ser mas abiertos, financieramente piadosos en la relación valor cuota/ingresos totales  si Ud. cobra su salario por una cuenta en la misma entidad que lo solicita.   ¿Pero donde puede estar el beneficio en serio para el tomador de un crédito?  De seguro no estará en lo que el empleado pueda transmitirle en el mostrador –por muy buena voluntad que tenga- o en la folletería donde el banco publicita sus productos.  Algunos son muy tentadores, es cierto, pero la sabia de un crédito hipotecario no esta allí. 

Nosotros recomendamos a nuestros clientes que antes de tomar un crédito conozcan las condiciones del mismo y eso solo es posible si accedemos a la información que ningún banco coloca en manos de sus potenciales clientes.  La biblia de un crédito hipotecario es el texto del mutuo hipotecario, lo que Ud. va a firmar el día que le hagan efectivo el crédito y firme conjuntamente la escritura y la hipoteca.  Y del cual solo conocerá sus cláusulas una vez entregado ante el vendedor, el gerente o el apoderado del banco y la escribanía actuante. Y en ese momento solemne, donde no vuela una mosca, por experiencia, puedo decirle que muy pocos escribanos leerán de corrido las carillas que insume el texto de una hipoteca.  Pueden ser entre 25 y 35 hojas de formato notarial, llenas de “para el caso de….”  o tecnicismos que serán a sus oídos, escuchados por primera vez,  poco menos que chino básico.

Lo que le recomendamos a nuestros clientes es procurar entre los que hayan tomado un crédito con esa entidad, le faciliten una fotocopia del mutuo hipotecario, de aquello que Ud. va a firmar el día D.  Y en la intimidad de su casa, de su oficina, lo lea tranquilamente. Y si algo no entiende, pues para eso están los buscadores virtuales, para saciar dudas. En la red hasta podrá encontrar un diccionario bursátil si se lo propone.  Solo así podrá dibujar una sonrisa al entrar y salir del banco el día que haga realidad su sueño.  Nosotros nos hemos tomado por costumbre tener en nuestros archivos una fotocopia simple de cada mutuo que hay girando en plaza.  Es un servicio que damos a nuestros clientes para testimoniar la profesionalidad que amerita nuestra intervención.

 ¿Cómo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? ¿Dentro de que régimen legal subsisten?  ¿Cómo se organizan?  ¿Qué debo observar al interesarme en ellos?

Aquí nos adentramos en un tema complejo. La raíz que nutrió y modeló la dinámica de estos emprendimientos es la llamada Ley de Uso de suelo vigente en la Provincia de Buenos Aires -Ley 8.912-  y otros tantos decretos específicos que ampliaron los alcances de la misma, la corrigieron o la reglamentaron, dando lugar a una serie de emprendimientos que tienen en común un régimen análogo al de la Propiedad Horizontal, pero donde el adquirente compra una parcela de dominio exclusivo, y al mismo tiempo una acción o cuota parte de una entidad jurídica o asociación civil que le da derecho al uso de los espacios comunes y áreas recreativas.

Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio cerrado o incluso en un club de campo, que la casa será propia, y que no tendremos en lo que respecta al area interna de nuestro lote restricciones discrecionales, de hecho solo nosotros decidimos, conforme la normativa municipal, su diseño interior y exterior.  El problema se plantea desde el punto de vista del encuadre jurídico.

Club de Campo, entendámonos, es el complejo recreativo residencial emplazado generalmente en áreas suburbanas, que incluye lotes construidos o a construir, totalmente independientes entre si, con una entrada común al complejo y cuyo perímetro se halla delimitado. Cuenta además, con sectores destinados a actividades de índole social, deportiva y cultural –llamadas comunmente  club house-  y donde uno puede adquirir o bien un terreno o una unidad terminada conforme a varios modelos. En todos los casos, uno accede al comprar, a sectores en relación inescindibles y provistos de servicios como seguridad, mantenimiento, jardinería, limpieza, administración, etc.

 

Es claro entonces que una entidad jurídica o asociacion civil es la que integrarán los compradores de cada unidad o parcela, pues seran al mismo tiempo corresponsables de la administracion de las áreas recreativas o de esparcimiento y cuya alícuota responsable tambien incluirá la prestación eficiente de los servicios generales.

 
Por ese motivo es importante antes de adquirir un terreno o parcela hurgar en sus estatutos que  deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela, representación, derechos y deberes de los miembros, administración del club, determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir y el modo de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas y toda otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto. Cuando la entidad promotora sea una entidad civil preexistente, podrá la misma asumir la titularidad de las áreas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se exigirá la modificación o adecuación de los respectivos estatutos para contemplar los aspectos consignados en el párrafo precedente.  Todo lo que pueda saber al respecto, incluso si hubiera algun juicio contra dicha entidad aglutinadora del emprendimiento, será fundamental para tomar una correcta decision.

 

 

 

Si el emprendimiento esta en fase de proyecto, los planos de subdivisión deberán contener la determinación -según mensura- de las superficies afectadas con destino a esparcimiento y circulación. Asimismo deberá consignarse en dichos planos, como restricción de venta referida a las parcelas residenciales, la exigencia de la previa transmisión del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación a la entidad referida.

 
Es interesante que quien va a invertir en un proyecto de estas característica conozca que la factibilidad de un club de campo se concede en dos etapas: la convalidación técnica preliminar (prefactibilidad) y la convalidación técnica final (factibilidad). A dichos fines deberá presentarse ante la Dirección de Ordenamiento Urbano, organismo competente del Ministerio de Obras y Servicios Públicos, la documentación pertinente. Para esto el desarrollista deberá presentar la documentación que a continuación se detalla:

a) Aprobación de la localización por parte del Municipio

b) Certificado de aptitud del predio otorgado por la Dirección Provincial de Hidráulica
      Y cuando el suelo este constituido total o parcialmente por formaciones medanosas,     

      certificado de aprobación de la fijación y forestación del suelo otorgado por el Ministerio de 

      Asuntos Agrarios.

c) Certificado de prefactibilidad de provisión de agua (cualitativa y cuantitativa) en relación a la

    cantidad de usuarios prevista, otorgado por la Administración de Obras Sanitarias

d) Plano del anteproyecto urbanístico sobre la base de medidas según título y/o catastro, en el

    que conste:

    1) Localización del área común de esparcimiento y de las áreas destinadas a residencia y a vías de circulación interna, como así también las medias calles perimetrales a ceder y la vía de conexión con la red externa con la indicación de medidas de parcelas y anchos de calles

    2) Balance de superficie en el que se indiquen los porcentajes asignados a cada tipo de área   (residencial, de esparcimiento común y circulatorio).

    3) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por hectárea.

    4) Número de viviendas unifamiliares o multifamiliares.

    5) Ubicación tentativa de las instalaciones previstas para el área común de esparcimiento.

    6) Memoria técnica en le que se especifique:

    a) Principales actividades a desarrollar en el club de campo con indicación de las

         dominantes.

    b) Régimen de subdivisión y de dominio a adoptar. De optarse por el régimen establecido en

        el artículo 1° deberá presentarse el anteproyecto del estatuto de la entidad jurídica a

         formar.

    c) Número de parcelas previstas como así también número de viviendas unifamiliares o

        multifamiliares.

    d) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades de viviendas por

        hectárea.

    e) Forma en que se prevé efectuar el suministro de agua potable y energía eléctrica.

    f) Forma en que se prevé evacuar las aguas pluviales y los líquidos cloacales, indicando el

        tratamiento a dar a estos últimos, cuando así corresponda.

    g) Tratamiento de calles internas y de la vía de conexión con la red externa.

    h) Sistema a adoptar para la recolección de residuos.

    i) Indicación del compromiso de forestación de las medias calles perimetrales.

 

    j) Equipamiento previsto para el área común de esparcimiento.

El otorgamiento de la convalidación técnica preliminar no implicará autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta. 

Y para obtener la convalidación técnica final (factibilidad) de un anteproyecto de club de campo, el desarrollista  deberá presentarse la documentación que a continuación se detalla:

1)Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles    

   afectados por el proyecto.

2) Proyectos de obras de saneamiento o hidráulicas aprobados por las Dirección Provincial de

    Hidráulica, adjuntándose comprobante correspondiente.

3) Proyecto del sistema de provisión de agua potable y evacuación de líquidos cloacales

   aprobado por la Administración General de Obras Sanitarias (si correspondiera).

4) Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.

5) Proyecto de la red de energía eléctrica domiciliaria e iluminación aprobado por el ente

    prestatario del servicio.

6) Planos de obra de equipamiento del área común de esparcimiento del club y prototipo de

    viviendas (si correspondiese) aprobados por la comuna.

7) Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder, en el que se determinen las

    especies arbóreas, aprobado por la comuna.

8) Reglamento urbanístico y de edificación al cual deberán ajustarse los edificios a construir, en

    el que se establezcan; indicadores urbanísticos, tipos de vivienda, materiales, altura máxima

    de edificación, retiros y toda otra norma que se considere conveniente para la obtención de

    una tipología edilicia adecuada al predio, aprobado por la comuna.

9) Plano del proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que conste: balance de

    superficies, densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR), número de viviendas

    unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales actuantes. De optarse por el

    régimen especifico establecido en el artículo 1° deberá indicarse el derecho real de

    servidumbre de uso de las parcelas destinadas a esparcimiento.-

 

10) Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales actuantes, según sus

      incumbencias.

De optarse por el régimen de la Ley 13512 la cesión de calles perimetrales o colectoras y la eventual unificación de parcelas preexistentes deberá acreditarse con plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia.

Sabiendo cuales son los pasos que demanda el desarrollo de un proyecto, el comprador podrá hacer una evaluacion precisa del grado de su grado de evolucion, de su avance, y comprometer en consecuencia su patrimonio. 

 

Ver: Leyes, Decretos y Resoluciones: Decreto-Ley 8912  Decreto 9404/86    Decreto 27/97

 

¿Por cuánto tiempo se puede alquilar una propiedad?

El plazo es de 3 años. Hay que tener presente que si un contrato se celebra por términos menores a los que dice la ley, serán considerados como formulados por los plazos que la ley dispone. Pero la misma ley señala que quedaran excluidas del plazo mínimo legal;

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo.

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.”

¿A partir de cuándo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?

El locatario puede rescindir el contrato cuando hayan  transcurridos los seis primeros meses, pero debe notificar en forma fehaciente su decisión –esto es por carta documento o similar- al locador con una antelación mínima de sesenta dias de la fecha en que reintegrará lo arrendado.

¿Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato antes de tiempo?

Si lo rescinde durante el primer año debe abonar al locador un mes en concepto de indemnización.  Si lo hace entre , de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho plazo.

¿Puedo negociar el pago de esa multa compensándolo con el Depósito de Garantía?

Puede, pero no debe, y quedará en todo caso a criterio del locador aceptar su propuesta. El depósito de Garantía por norma debe mantenerse inalterable hasta la efectiva entrega de llaves en manos del locador, porque servirá para descontar las facturaciones pendientes de pago por los servicios utilizados o por desperfectos o roturas sobre los bienes que, accesoriamente, integraron la universalidad de la locación. 

¿Cuál es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?

No hay una regla específica.  Y contrariamente a lo que la mayoría de la gente supone, la multa nada tiene que ver con la tasa de rendimiento pasiva de los bancos.  Son dos cosas distintas. La multa tiene carácter punitivo.  La tasa responde a la compensación del valor durante el transcurso del tiempo.  El costo de la multa varía de acuerdo a la negociación que realicen las partes, aunque lo usual en plaza es de entre 0.5 % a 1 % diario sobre el monto del alquiler mensual.

¿Cómo saber si el interesado en alquilar un inmueble reúne condiciones de solvencia?

Por lo general hay mucha gente que tiene ingresos suficientes para pagar un alquiler determinado pero no puede demostrarlo formalmente.  Está en el “olfato” del corredor inmobiliario evaluar a través de conversaciones informales la renta presunta de los interesados y elegir quien mas convenga a los intereses de los propietarios. Pero generalmente respaldan su propia convicción respecto de un potencial inquilino pidiendo informes comerciales tales como Veraz, Nosis, Fidelitas.  Si el locatario fuera una sociedad comercial entonces le requerirá referencias comerciales, bancarias, y por supuesto sus estatutos constitutivos, actas y poderes que habiliten a quien la represente a tomar derechos y obligaciones en  nombre de la sociedad.  Aun así, siempre se solicita un fiador, un tercero –generalmente propietario-  que avale el contrato.

¿Se pueden ajustar los valores de alquiler?

La norma dice que no, lo que resulta incongruente con una coyuntura que modifica sus variables económicas permanentemente.  Por lo tanto, lo que se estila en practica, es fijar un valor absoluto para todo el contrato –lo que se va a pagar durante el plazo que dure la locación- y  distribuir ese monto total durante los meses de contrato de manera que sea equitativo para el locador y el locatario, acompañando las previsibles variaciones de precio y salarios.  Bajo esta modalidad la costumbre en plaza es pagar una suma que ira incrementándose por semestre.    

 

¿Desde cuando puedo ocupar lo que alquilé?  ¿Me tienen que entregar las llaves al firmar el contrato?

Las llaves pueden entregarse o no al firmar el contrato.  Según la fría letra de lo que se pacta Ud. podría entrar a la propiedad recién cuando comience el plazo de vigencia del contrato, no antes.  A veces por ejemplo, por una cuestión práctica, el contrato comienza el día primero, pero si se firma una semana antes, se entregan las llaves de manera oficiosa para poner en condiciones el inmueble o el local. Repito, de manera oficiosa, voluntariosa, pues el locador solo esta obligado a entregar la tenencia del inmueble en la fecha en que formalmente comience el contrato.  

¿Qué garantías deben presentarse para la locación un inmueble?

El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garantía debe guardar directa relación con la totalidad del contrato de locación que va a suscribir. Esto quiere decir que si se tratara de un inmueble dado en garantía, el valor que se presume del mismo debe ser como mínimo equivalente a la totalidad de ese contrato. Y la titularidad del garante debe ser testimoniada mediante una escritura pública.

Pero además existen otras alternativas: a) Aval bancario .b) Seguro de caución. c) Carta aval de Casa Matriz -en caso de sociedades extranjeras que carecen de inmuebles en el país.

¿Salir de garantía de un locatario que significa en términos de aval?

La garantía de un alquiler siempre es personal. La garantía del pago no es el inmueble sino la persona del fiador. Cuando se le pide a un locatario que presente “una garantía propietaria” se le exige que sea propietario para que demuestre solvencia al menos al momento de firmar el contrato. De ninguna manera la garantía lo estará condicionando a no disponer del inmueble.  Puede venderlo.   Pero la fianza, en la persona del fiador, subsistirá durante todo el término del contrato y aun vencido este si el inquilino no se retira conforme lo pactado.

¿Qué pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?

Por norma consensuada, en todos los contratos se aclara taxativamente que el inquilino deberá manifestar dos meses antes de su finalización si decide retirarse al cumplirse el contrato o continuar alquilando. Si opta por seguir con la locación, entonces deberá pactarse con la misma antelación las nuevas condiciones contractuales.  Pero si por caso el inquilino continuare con la ocupación con el contrato vencido y sin haber regularizado su situación se expondrá no solo al pago de una multa que también se fija en todo contrato –y que ante su insolvencia pagará el fiador-  sino al desalojo conforme se describe en el articulo 676 y concordantes del Código Civil y Procesal de la provincia de Buenos Aires.

¿Qué diferencia hay entre el término “fianza” y el “depósito en garantía”?

La fianza es un contrato -accesorio al de locación- que se consolida cuando una de las partes llamada fiador o garante se compromete a responder por un tercero, el locatario, y el acreedor de ese tercero, el locador, acepta esa obligación accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario.

En cambio, el depósito en garantía implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación. La fianza también garantiza igual evento, pero es personal.

¿Al finalizar el contrato, el depósito de garantía se devuelve?

Una vez cumplido el plazo de un alquiler se verifica las condiciones de entrega del inmueble que deben ser idénticas a como se lo entregó al suscribir el contrato. Si no hay obligaciones pendientes de pago, ni roturas, ni desperfectos en las instalaciones, en fin, obligaciones contractuales que ameriten el descuento, se le reembolsará la cantidad que hubiera dejado como Deposito de Garantía.  Si el alquiler sufrió algún tipo de reajuste, el Depósito de Garantía deberá ser actualizado conforme esos reajustes.

¿Se pueden pactar pagos anticipados?

La ley 23.091 prohíbe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; y de depósitos en garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

La violación de estas disposiciones legales facultará al locatario -dice la ley- a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso.

¿Se puede pactar el cobro del valor llave?

El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locación destinada a comercio o industria no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino sólo para las destinadas a vivienda.

¿Qué sucede en caso de fallecimiento del locatario?

En caso de fallecimiento del locatario o de abandono de la locación -agrega la ley- el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido el mismo ostensible trato familiar.

¿Qué es una garantía comprada?

Existen personas que ofrecen ser garantes de los locatarios por una suma de dinero, “vendiendo esa garantía” en múltiples ocasiones. Posteriormente ese inmueble que fue ofrecido en garantía será vendido, lo que implica que el garante, no posea bienes a su nombre convirtiéndose en persona incobrable en caso de reclamos por las obligaciones del locatario.

Le recomendamos no recurrir a una garantía comprada. Evite perder dinero.  Porque no resisten un informe que siempre piden las inmobiliarias para saber si en verdad puede afianzar la operación o son un fraude encubierto. Y si es comprada y no puede conseguir otra, perderá la reserva.

¿Cómo se puede determinar que una garantía es comprada?

Para saber si una garantía es comprada se debe presentar en el Registro de la Propiedad Inmueble una “Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado”, para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble ofrecido en garantía en los 90 días anteriores a la expedición del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garantía podría ser comprada.

Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si está inscripto como bien de familia.

¿Qué es un convenio de desocupación?

Es un documento por el cual el locatario se allana voluntariamente a desocupar el inmueble en un plazo vista. Por lo general lo suscriben el locador, el locatario y el fiador del locatario. Es común en aquellos casos donde un inquilino no puede seguir pagando el alquiler, y para evitar males mayores o perjuicios irrevocables que deberá asumir en última instancia la garantía, se llega a un acuerdo para desocupar el inmueble en una fecha determinada.  No debe confundirse desocupar el inmueble con la condonación de las deudas pendientes de pago. Ellas subsisten, pero su cobro, una vez que el locatario desocupó el inmueble, se ejecuta una vez cumplida la desocupación acordada. En todo convenio de desocupación se prevé la eventualidad de que el locatario no lo cumpla y en ese caso, tanto el fiador como el locador, indistintamente, podrán solicitar su homologación para ejecutar por la fuerza pública lo que por buena voluntad fue insuficiente.  Un convenio de desocupación no reemplaza la garantía propietaria que siempre exigen los corredores inmobiliarios.  Son dos cosas distintas.  

¿Que implica la administración de un alquiler por parte de la inmobiliaria?

Implica cobrar y liquidar al propietario el alquiler así como controlar todas las obligaciones del inquilino, como ser pagos de expensas, servicios e impuestos. Entregar y recepcionar el inmueble alquilado, en forma personal y/o en compañía del propietario.

¿Cuales son los honorarios que cobran los corredores en locaciones urbanas?

Al suscribir un contrato urbano, por lo menos en esta plaza,  el corredor cobrará un 5 % del valor total del contrato en concepto de honorarios. Cuando sea un alquiler turístico, el 3% del monto del contrato a cargo de cada una de las partes. La administración del alquiler tiene un arancel del 10 % del canon locativo.

¿Cómo se sella un contrato según lo dispuesto en la nueva normativa de ARBA?

 

Desde que la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, ARBA, modificó el instructivo para sellar los contratos privados, existe una nueva reglamentación para poder pagar los sellados de los contratos de alquiler en la provincia de Buenos Aires. Primero se debe ingresar a la página Web del organismo y cargar todos los datos del inmueble, código postal de la jurisdicción, CUIT/  CUIL del locatario y  CUIT/CUIL del locador y su CIT  -Clave de Identificación Tributaria- Este último se obtiene via Internet o presentándose con DNI personalmente en el organismo recaudador. Entonces, los pasos a seguir son:

·         Ingresar a la página Web rentas.gba.gov.ar

·         Opción Sellos, Instrumentos Privados

·         Presentación de la DDJJ y Pagos

·         Generar Declaración Jurada y cargar todos los datos del contrato de alquiler, CUIT, CUIL  de los operantes y CIT del locador.

·          Obtener el formulario para el correspondiente pago del impuesto a los sellos.

Tenga presente que la persona que realiza la presentación de la Declaración Jurada, como bien puede ser un corredor y/o martillero público, se hace solidariamente responsable del impuesto total o parcialmente omitido, intereses, multas y sus accesorios.

Una vez que halla cumplido todos los pasos deberá presionar el botón “Guardar” para cargar, luego los intervinientes declarados y posibles pagos realizados.

Al presionar el botón de “Aceptar” se deberá cargar la fecha probable de pago  para luego “Acepta” obteniendo de esta manera el comprobante de pago para la entidad bancaria.

Los medios de pagos son el Banco Provincia, Banco Nación, Banco Ciudad y Provincia Pagos.

 

¿Se paga IVA en un alquiler?

Las resoluciones de la AFIP determinan que toda locación que supere los  $ 1.500 tributa IVA. Pero NO están alcanzados por IVA las locaciones de propiedades destinadas a vivienda permanente del locatario  cualquiera sea el monto, por debajo o por arriba de los $ 1.500. El tema cambia cuando el locatario es una persona jurídica –por ejemplo, una empresa-  En ese caso, si el alquiler es por encima de los $ 1.500, deberá facturarse el IVA, y la empresa lo descargará en sus operaciones habituales.  Repetimos algo importante: Para eximirse del pago de IVA tiene el locatario debe usarla como vivienda.  Cualquier otro destino –por ejemplo un departamento utilizado por un profesional como oficina- por encima de $ 1.500, está alcanzado por el IVA.

En el caso de los locales comerciales, toda locación que supere mensualmente ese mínimo no imponible, o sea, por encima de los $ 1.500, deberá pagar IVA.  Si corresponde IVA o no se calcula individualmente.  Si Ud. alquila varios locales, aunque la suma que paga por todos ellos sea mayor a $ 1.500, si individualmente no paga por cada uno mas de $ 1.500, no deberá pagar IVA.

Si Ud. es propietario debe saber que si resulta locador en un contrato que mensualmente supere los $ 1.500, al percibir los alquileres deberá facturar y cobrar el IVA.  A tal efecto deberá inscribirse en la AFIP como responsable inscripto y obtener un CUIT.   

 

Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede de $ 72.000 puedo inscribirse como monotributista y podrá facturar las locaciones bajo esa denominación.

 

Si es dueño de varias propiedades que alquila pero no llegan a $ 1.500 mensuales deberá a los efectos de la facturación inscribirse en AFIP y obtener su CUIT. Pero en este caso su condición será IVA exento, haciendo facturas tipo C.